易宪容：高房价不利于中国经济发展 − 经济 − 理论大视野 − 文库 − 宣讲家网

如果国内高房价不能够得到调整，不能够回归到理性，而是继续把房价推高，那么它不仅不利于中国经济发展，而且会摧毁中国经济，摧毁整个中国几十年改革开放成果，摧毁民众积累了几十年的财富基础。对中国来说，高房价是一个十分危险的信号。

近年来，中国信贷快速增加及房价飙升导致金融危机发生概率上升。这使得不少外国金融机构一直在做空中国经济。事实上，中国的高房价不仅不利于中国经济增长，而且正在摧毁中国经济，正在摧毁民众刚刚积累起来的财富。

因为首先，近十年来，国内房地产市场价格出现绝无仅有的快速飙升。全国平均房价水平近十年大致上涨了2．5倍，东南部沿海城市上涨了5倍以上，北京等一线城市上涨甚至达到8倍以上。而房价快速上涨，并非居民可支付能力上升及住房需求快速增长的结果，而是政府信贷过度扩张的结果。2002年年底货币供应总量为18．5万亿元，到2012年6月底达到92．5万亿元，不到10年增加5倍以上。信贷增长1998年—2002年为6．7万亿，年均增长1．34万亿；2008年—2012年6月底达到35万亿元，年均增长7．78万亿元，后者是前者6倍。

而中国的高房价就是在这种信贷无限扩张中利用银行过高的金融杠杆率来推高的，2012年6月底个人按揭贷款余额达到了6．9万亿元。再加上房地产开发贷款、土地及住房抵押贷款。房地产市场基本上是利用信贷的过度扩张而造成的繁荣。对于这种繁荣，在房价上涨时，可掩盖所有风险；但是在房价下跌时，这种过度杠杆化的住房贷款风险就会暴露出来，而且具有严重的传导性。最近，温州金融市场面临问题，就是房价下跌所暴露出来的风险。也就是说，吹大后的房地产泡沫随时都可能破灭，它所带来的金融危机随时都可能摧毁中国经济。

其次，高房价成了一种严重的财富转移与财富掠夺机制。高房价对财富转移与财富掠夺可以表现为直接与间接的方式。直接方式主要是指土地只能是政府可交易而其他人不可交易，直接对农民利益与城市拆迁户的掠夺。但这种财富稳定与财富掠夺的方式随着民众觉醒已经越来越困难，相对会好一些。而间接的财富转移与财富掠夺机制，主要表现在以下几个方面：

一是高房价必然会推高土地价格，因为在土地拍卖时，房地产开发商在预期房价飙升时，他们会把垄断条件下拍卖的土地价格越推越高。而土地价格推高又会使土地建造的住房价格上升及影响周边住房价格上升。这些住房上升的价格最后都得由购买住房者买单。

二是住房作为一种投机炒作产品，其价格不断地由过度信贷扩张推高后，必然把住房的消费者逐渐地挤出市场（比如：根据2010年中国社会科学院报告，85％居民无支付能力购买当时价格住房）。

三是当房价过高把住房消费者挤出市场之后，住房市场最后可能只剩下住房投机炒作者。在这样一个以投机炒作为主导的市场，尽管房价可能一直会向上飙升，但住房投资市场是一个零和博弈，一个人赚了肯定会让最后一个人输。由于这个人进入是借用银行金融杠杆，当这种零和博弈最后一个人输时，买单者不是这一个人，而是整个社会。社会财富就在这种住房投机炒作过程转移或掠夺到少数人手上了。

四是高房价对居民财富的转移与掠夺，最为重要的是对那些由中小城市或农村进入大城市的人。高房价对原住民影响相对会小一些（甚至可以是有受益者），因为他们至少在房价低时有一点儿住房。对于前者，越是进入城市的时间晚，付出购买住房代价就会越高，财富转移与财富掠夺就会越严重。

五是在高房价下，持有住房价值越来越高，住房往往成了个人财富象征。在这种情况下，权力往往会通过合法的方式持有更多住房，或把特殊利益制度化占有更多住房。这更是一种严重隐性的财富转移与掠夺机制。

第三，高房价正在窒息国内企业及整个社会的活力。因为在高房价下，房地产市场暴利到处都是，企业与个人，只要造房或买房都可能一夜暴富。从这几年的情况来看，哪家企业进入房地产业越早，其暴富概率就越高；哪个买房越早越多，这个人就容易暴富。这就必然使得国内各种资源纷纷流向房地产市场，国内经济出现严重的“房地产化”。国内经济的“房地产化”不仅严重影响国家经济战略的转向，也影响国内产业结构的调整。更为严重的是从这几年的情况来看，许多从事实体经济的企业所获得的利润不及房地产获得的利润的九牛一毛。比如，国美是全国家电零售业最大的巨头，其开发的第一个房地产项目的利润就远大于当年国美前15年利润的总和。同样，对于一些小企业来说，其炒作一套住房的利润就大于其企业一年的利润总额。在这样的情况下，企业岂有动机把资金流入做实体经济或从事产品生产。

还有，高房价增加个人生活的成本，使得许多背上住房按揭沉重负担的年轻失去创造的活力，只能是为了还高房价的贷款而生活。同时，高房价不仅提高了整个城市生产经营的商务成本，也会增加居住成本从而推高劳工工资。可以说，近年来“中国制造”的价格竞争力在逐渐丧失，不少外资企业逐渐退出中国市场，这些都与国内不少城市的房价有关。可以说，高房价在一定程度上是中国出口在近期陷入阴霾的重要内在推力。而“金融危机”和“欧债危机”只不过是从外在需求上进一步加剧和加速了出口的低迷。

也就是说，今年上半年以来中国经济增长下行，主要是与高房价有关，或很大程度上都是高房价所导致的结果。因为高房价导致房地产泡沫吹得巨大，而挤出这个严重超过未来经济发展的房地产泡沫，必然会影响GDP增长，加上出口下降，国内GDP增长下行更是明显。而正如上面所指出，近期中国出口的低迷，高房价是最为重要的推手。

最后，高房价所导致的房地产业的暴利模式正在摧毁着中国企业的文化，扭曲着中国社会的核心价值。从十几年国内房地产市场发展情况来看，国内房地产企业的数量只有增加而没有减少，即国内房地产企业越来越多，很少看到国内有房地产企业破产的。由于房地产企业没有破产的，那么任何企业进入房地产业都会一本万利。在这里，不仅有效的市场机制无法确立，而且房地产企业也不用通过企业有效经营管理、生产更好的产品来竞争，而仅是关注权力的资本化及资本的权力化。在这种情况下，企业得以持续发展的文化也就根本不要建立或无法建立。

同时，由于在国内房地产市场价格快速飙升，从而使早几年凡是进入房地产市场投机炒作无往而不胜，凡是购买住房的都赚大钱，而且谁早买谁就收益更高。在这种巨大利益驱使下，全国掀起了一波又一波的炒房、抢房的高潮。全民炒房成了家喻户晓的东西。可以说，在世界历史上找不到哪一个国家及哪一民族有中国炒房到这种疯狂地步的。由于炒房能够获得无风险暴利，那么这必然激励全国居民把国内银行资金用到极致，让信贷杠杆更是无穷放大。由于炒房能够轻易地得利，那么不仅个人没有努力工作的冲动，更没有努力创业的激励，普世的核心价值更是会被抛到九霄云外。遵纪守法、道德践行、理想追求等社会的核心价值都被这种轻易暴利所抛弃。可以说，当前中国社会的许多问题都在于这种社会核心价值被颠覆，都在于高房价完全扭曲了整个社会的核心价值。

可以说，当前国内的房地产市场除了暴利还是暴利。他们可以利用国有的土地资源、国有银行的资金、国家的各种要素等在短期内来制造不少亿万富翁，但很少有企业真正成为有社会责任的企业。在这里，没有社会公义，只有利益；没有人的行为的道德底线，只有围绕着利益的冲突等。为了利益可无所不用其极，比如房地产拆迁及制造虚假的房地产报告，甚至于损害弱势民众的生命等。在这种情况下，社会矛盾与冲突必然四起。国内发达地区许多群体性事件的发生，无不是与房地产市场利益冲突有关，而这些利益都是高房价的暴利所导致的。

（作者为中国社会科学院金融研究所研究员）