土地改变中国财富分配格局

当前，通过收入分配的改革以促进内需增长已经成为社会共识。国家也将于今年底之前出台收入分配的改革措施。从过去十年的市场运行看，收入差距扩大与房价上涨有直接的关系。因此，收入分配的改革不能忽视土地和房价的因素。

1998年之前，我国大陆地区的土地是政府无偿划拨的，土地没有价格，因此，土地作为生产要素不参与社会财富的再分配。住房制度改革之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的再分配，其结果是财富通过土地向政府与企业集中。

住房制度改革之后，我国的土地出让制度发生变化，政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前，只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源。1999年之后，政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年，全国土地出让收入仅68亿元，2000年土地出让收入为595亿元，2001年为1295亿元，2002年为2416亿元，2003年为5421亿元，2009年为1.5万亿元，2010年为2.7万亿。在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入，成为土地价格上涨的最大受益者。

房地产开发商也是这个土地价格上涨过程主要的受益者。最近几年在财富排行榜的前100位富豪里，相当一部分与房地产有关。

房改后的十年间有多少财富转移到了政府和企业帐下？我们简单计算一下就可以大致知道。从行业内的经验数据看，建筑成本大约占住房销售收入的30%，将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益。1999年至2009年，住宅销售收入共计14.31万亿元，将此数乘以70%得10.02万亿元，也就是说，房改后的11年里各级政府和房地产相关企业通过住房获得了大约10万亿元的财富。

可见，随着土地价格的大幅度上涨，土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深，极大地改变着中国社会的财富分配格局。

住房制度改革之所以引起如此大的反响，主要原因在土地。建国之后的三十多年里，土地实际上被排除在生产要素之外，但改革开放之后，尤其是房改之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的分配，但理论上和政策上对土地要素如何合理地参与社会再分配没有明确地给出答案，即使是《物权法》也对此采取了回避的态度。该问题不能一再拖延下去，时间拖得越长，矛盾积累越多。

从国外的经验看，土地私有制的国家也普遍强调土地的共有属性，用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标，我国是土地公有制国家，更应该强调土地的“共有属性”，这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

显然，我国的住房制度退回到1998年以前的状态既不现实也不理性。因此，可以在现行的制度框架下进行适当的调整，加大住房保障的覆盖面便是一个可行的办法，如可以规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”，或“将土地出让金封闭运行”。这样可以真正实现“取之于民，用之于民”。