保障性住房供给管理的国际经验与启示

近年来，我国城乡保障性安居工程建设不断推进。但随着城镇化快速发展，我国保障性住房供需缺口依然较大，而且存在结构不平衡问题。不断完善我国保障性住房供给管理体系，需要借鉴国际经验。

保障性住房供给管理的国际经验

上世纪30年代以来，发达国家在保障性住房供给管理方面积累了不少经验，大体可归纳为以下几点。

法律保障，事权明晰。多数发达国家从法律层面确立低收入群体获得基本住房保障的权利，明确规定住房保障供给范围、政府补贴形式、供给模式、租金设定方法等。韩国1999年颁布《国民基本生活保障法案》，规定低收入群体享有基本居住权，可以从政府获得住房补贴。法国从法律层面将符合条件的外来人口纳入保障性住房供给范围，规定对供给方的财政补贴包括对金融机构的利息补贴、对私营开发商的税费补贴等。多数发达国家将保障性住房建设营运管理列为地方政府事务，中央政府通过转移支付形式给予一定补贴。

社会资金为主，政府补贴为辅。各国保障性住房建设大都以社会资金为主、政府补贴为辅。如，2002年以来，韩国政府对于不同类型保障性住房建设成本的出资比重在10%—40%不等，国家住房基金出资和开发商出资的比重分别为40%和10%，其余的由不同收入水平的低收入购房者承担40%—10%。

供给主体多元化，供给模式多样化。在发达国家，政府、隶属于政府的公共公司、私人开发商甚至居民都可以成为保障性住房的提供者，供给模式灵活多样。比如，在美国，各州政府通过设立房地产建设基金筹集社会资金，投入廉租房建设，然后设立房地产投资信托基金收购房地产建设基金名下的住宅物业并长期持有，使得前期建设资金迅速收回。在法国，符合条件的低收入者可以按市场租金租房，凭租房合同向政府申请房屋租赁补贴。这样，产权房持有者成为阶段性保障性住房的提供者。

完善我国保障性住房管理体系的思路

立足我国实际，借鉴国际经验，完善保障性住房供给管理体系应在以下几方面努力。

加强法律保障，科学编制规划。制定保障性住房法律法规，将住房保障范围限定在城乡低收入住房困难家庭，将外来务工人员纳入保障性住房申请范围；住房保障标准应为保基本住房需求，不保拥有产权；住房保障方式可明确为租赁补贴和实物配租等多种形式，为地方政府政策选择留出空间。同时，科学编制保障性住房规划。全国及省级层面保障性住房专项规划应因地制宜，实行宏观指导；市县级保障性住房年度计划应结合市县总体发展规划进行充分论证。

明确各级政府住房保障事权。明确划分各级政府在保障性住房供给管理方面的事权。中央政府主要负责保障性住房的顶层设计，如制定法律法规、编制发展规划、制定宏观政策等。市县级政府主要负责编制当地保障性住房年度实施计划、落实相关政策、建设用地供应、筹措建设运营资金以及保障性住房建设管理。

创新供给模式，形成可持续的住房保障体系。在资金供给方面，应在简化保障性住房种类的基础上，整合现行中央各类保障性安居工程专项补助资金，借鉴国际经验合理引导社会资金投入，加快推动公租房建设。在土地供应方面，可要求开发商在商品房开发时配建一定比例的公租房。在供给模式方面，可考虑配建及收购、改建和盘活存量公房、直管公房等方式，并允许有建设用地的单位和企业集资建房，多渠道增加供给。在营运模式方面，对已进入维护期的廉租房，地方政府可考虑对过高的维护成本予以补助；对新建社会化产权的公租房，可建立政企分离、权责明确的企业化运作机制进行管理；对由政府持有产权的公租房，可采用政府购买服务的方式委托有资质的物业公司管理。

（作者单位：财政部综合司）