【宣讲家网视点第16期】房产新政来了 楼市春天将至？

编者按：2015年3月30日，无疑将成为中国楼市的一个重要转折时点。中央方面对楼市连下猛药，力度之大超乎预期。央行等三部门联合下发通知，购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有1套住房且购房贷款未结清，最低首付款比例为40%。此外，财税政策同时跟进，财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

【细数2015年房产新政有哪些】

1、2015年1月，中央层面从国务院总理李克强，到包括国家发改委、住建部、财政部、国土部、国税总局、国家统计局、央行在内的七个相关部委主要领导，就当前房地产市场及未来走势密集发声。

2、国土部：今年启动不动产统一登记信息平台建设。

3、多地出台楼市微刺激政策，助力楼市去库存。

4、2015年1月28日，住建部、财政部、央行联合发文，宣布放宽职工提取住房公积金支付房租的条件。职工连续足额缴存满三个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的，无需租金发票、税票，可提取双方住房公积金支付房租，且以租房名义提取公积金，不影响其贷款；租住公租房，可按照实际房租支出全额提取；租住商品房，各地根据当地租金水平和住房面积确定提取额度。

5、一线城市房贷利率优惠 ，二套房贷现差异化。

【中国楼市将迎来怎样的“新常态”】

政策暖风立刻吹向了身处寒冬的房企和按捺已久的购房者。据媒体报道，新政出台后首日，部分二手房业主“坐地起价”，在北京，一些改善性购房者急签购房合同。

从紧从严调控的淡出，中国楼市将迎来怎样的“新常态”？

新政的利好效果确实显而易见。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受新华网记者采访时表示，金融体系对房地产业的支撑作用显而易见，从前期导向性政策的酝酿，到实质性政策的出台，市场买房预期将得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住销售免营业税等针对于改善性住房政策的出台，也体现了此番政策对于改善性住房需求的重视，必将形成直接刺激作用。

中原地产粗略预计，首付从60-70%降低到40%，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求，一二线城市二季度市场成交量或环比上涨30%。

有乐观的看多者甚至高呼，目前的利好政策与2009年时十分相似，彼时的楼市在政策加持下掀起一轮高潮，以此类推此轮房地产市场亦将重现辉煌。

然而，市场却已不再是那个市场，“花开遍野”的场景毕竟发生在过去。

目前的房地产市场，与2009年相比，库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题存在，已经让楼市的基本面完全不同，即使有众多政策红利，但经济增速持续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚，行业整体回暖仍有待时日。

在市场人士看来，究其原因，中国房地产市场或已经达到“供求平衡”状态，楼市开始进入下半场。同策咨询研究部总监张宏伟指出，楼市上半场房企所依靠的土地增值、房价上涨的模式已经过去，不再会有普遍性的规模化增长机会，房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低。下半场中，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样，在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间。

从地产巨头的战略布局可见一斑。万达去地产化明显，恒大调转船头转型消费类产业，万科也在急寻新的商业模式……

面对上一阶段规模化发展遗留下的库存高企等问题，发改委房地产研究中心主任刘琳在接受新华网记者采访时指出，今年全年房地产市场仍然处于去产能、消化高库存的态势，去化仍然是“主旋律”。顾云昌坦言，目前的房地产市场已经处在下降周期，房地产市场正在进行趋势性调整。

【房产新政对换房有什么影响】

1、 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

2、 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%。

3、拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

4、 购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

5、 购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税 。

【专家解读】

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社认为，政府的组合拳在于强力救市，帮助开发商消化库存，这是近年来少有的举措，比之前降低存款基准利率和降低房贷利率的政策都给力，对改变市场预期，稳定楼市有积极作用，但对不同城市的具体影响是有差别的。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，新政整体来讲对楼市的影响是正面的积极的，也是必要的及时的，对于普遍低迷的全国楼市而言，新政的效应主要有三：一是活跃商品房市场，激活房地产行业资源，提高商品房库存消化进度，引导楼市进入积极平稳发展新常态。二是既照顾了刚需一族，又照顾了改善性需求者，有利于社会各阶层人士追求适合自己的居住梦想。三是强化了业内和社会对政府推进楼市发展的政策价值取向的预期，提振房地产行业信心，有利于资本，人才等向房地产行业集聚。但新政并非万能药，这两种仅涉及二套房信贷和二手房交易营业税的单项新政对楼市的作用有限，楼市要走出一条可持续的积极平稳发展路径，还需要进一步释放政策利好和行业利好。因此对待新政要理性看待，政策向市场的传递有一个递延期，加之目前钳制楼市发展的因素依然存在，所以，对楼市价格短期内影响不大。老百姓大可不必因此急于改变自己的购房计划，但从商品房未来市场走向来讲，现在应该是价格上的一个小低谷，未来楼价一定是有涨有降微幅上扬，所以，如果自己或家庭确有需要，且支付能力具备，现在买房应该是优选时机之一。

【2015年，哪些房子该买或者该卖呢？】

买：一线城市中心地段住宅

在资金许可的情况下，还是可以购买的，这些房子未来仍然升值空间。退一步说，即使房市未来有大跌的情况发生，这些房子也跌不到哪里去，还是能保值的。这种情况，任何稀缺的房源都是适用的。

卖：城市新区、郊区的房子

假如你在中心区有普通住宅，手里有一些新区、郊区的房子，远的自己绝对不会去住的，放着又很难租的，一般来说都可以处理掉。

警惕：商铺投资最危险！

规划君经常遇到小伙伴来咨询商铺投资的，但是大家要知道商业物业比起住宅来说，风险要更高。无论是卖都可能卖不出去的“场内铺”，还是一些市中心的“天价铺”，风险都很高。整体而言，写字楼和商务公寓的风险，比商铺要小一些。

总结：什么房子可以买？

建议大家买房不能贪便宜，一定要看资质，那些你自己愿意住，又能出租出去，如果卖也不愁找不到卖家的房子，就是可以下手的房子。

另外，同样是中心，小县城、地级市的房子，肯定没有省会城市、计划单列市、直辖市、首都的靠谱。

炒房暴利的时代已经结束，在这个互联网理财产品、金融衍生品创新不断的时代，我们还应把目光放远，放宽，做到理性投资，聪明理财。