房地产市场如何“去库存” 政府政策引导任重道远

今年的中央经济工作会议已经召开，笔者认为，会议内容里最大的亮点是关于房地产的。下面这三句话：“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”笔者理解是为了去库存，鼓励有钱人多买房，然后把房子再租给买不起房的穷人，或者就让各种机构投资者先掏钱买房，然后再出租出去，甚至鼓励专门做住房租赁业务的企业发展。

房地产属于特殊商品，既有投资属性，又有商品属性，是一种具有实际居住作用的商品。从2003年到2012年，中国处在快速城市化的过程中，即大量的农民涌入各种城市中，导致全国各地的房价都在普涨。但2013年以后，举目望去，中国到处都是破败的乡村，村里只有老人孩子和吊儿郎当游手好闲的年轻人，具有赚钱能力的青壮年基本上都已经进城了。而另一方面，持续10多年房价上涨使得各地对房地产拉动GDP形成了难以摆脱的路径依赖，各地都在疯狂造城，结果导致大量的三四线城市出现房产供大于求的现象。所以哪些城市能在未来继续持续吸引外来人员流入的，市场需求量大，房价就有持续上涨的空间。反之，无法吸引更多外来人口，甚至本地人口还在不断外流的，自然房价就要跌了。

从2013年房地产市场分化情况来看，目前只有一线城市和少数二线城市的房价是继续坚挺上涨，大量二三四线城市房价都已经在持续下跌了。而真正高库存的房地产项目，主要也集中在这些人口流出的城市。但是单靠政府的政策引导是很难改变的。谁不想拥有一线城市好的教育、交通、医疗和娱乐等资源，所以不管是鼓励农民工在就业地买房，还是把公租房覆盖到非本地户籍人群，或者是放松限贷限购政策，实际上还是只能刺激那些人口不断涌入的城市房地产的销售，人口不断外流城市的房子照样卖不动，因为人愿意没来住。

【声明：本文仅代表作者个人观点，其原创性以及文中陈述内容的真实性、完整性未经本站证实，仅供读者参考。】