楼市分类调控怎么调

【两会声音回放】

针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

——摘自《政府工作报告》

【专家解读】

■分城施策

依据不同供求把握住房用地的供应节奏

■完善供应体系

用共有产权住房解决“夹心层”需求

■补位兜底

保障性住房供给力度不减、管理优化

　一问

　　为何需要分类调控

记者：今年《政府工作报告》提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。怎么理解“针对不同城市情况分类调控”？

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：这是针对我国当前住房市场的主要矛盾已经变化做出的实事求是的决策。经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。

主要表现在：大中小城市住房市场的供求关系差异很大，有的供不应求，有的供过于求；不同人群住房资源的占有差异很大，有的有很多套房，有的买不起房；城镇户籍低收入居民与新增常住人口的低收入人群住房消费水平差异很大，前者保障程度高，后者保障覆盖面低；城镇户籍居民本身住房改善的速度差异很大。2012年城镇人均住房面积已达32.9平方米，但今年需要改造的棚户区还有几百万户。

记者：分类调控有何重要意义？

秦虹：在住房市场出现了新变化、新形势下，再采取“一刀切”的调控政策已无必要，政府对住房市场的调控及时进行优化调整也是十分必要的。

其意义就在于，在“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下，具体政策从过去的多为“一刀切”的政策转为“分类调控、分城施策”，从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”，从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正实现“住有所居”的住房目标。

　二问

　　分类施策难点在哪

记者：分类调控的难点在哪儿？

秦虹：难点就是要深入研究当地住房市场的特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。特别是，地方政府应从产业发展入手推动经济发展，而不能为了一味地依赖土地收入解决财政需求，住宅建设用地的供给必须依据需求决定。

记者：分类调控地方政府应该重点注意什么？

秦虹：重点在于调整供应结构。一是分城施策，依据不同城市的供求关系把握住房用地的供应节奏。在人口增长快的特大城市，增加住房建设用地的供给；在人口增长缓慢的地方，调整开发节奏，减少供给。住房市场以“人的需求”为核心而不是以“城市的建筑”为核心。

二是完善供应体系，用“共有产权”住房解决大城市“夹心层”居民的住房需求。目前针对城市首次购房的“夹心层”群体的住房政策相对薄弱，虽然政策规定首次购房者贷款利率可以下浮，但由于是商业银行执行，政策落实并不稳定。所以，在供求矛盾紧张的大城市，增加“共有产权”住房的供应，可以降低“夹心层”群体的购房难度，满足其住房需求，减轻政府建设保障房的财政压力，最大限度地调动购房者的积极性和能动性，有效地将保障与市场有机地结合。政府将过去“包揽式的保障”转变为“赋予能力的支持”，四两拨千斤。

三是“补位兜底”，保障性住房供给的力度不减、管理优化。今年还要实现廉租房和公租房的两房并轨，提高保障性住房供给的效率。