让住房消费市场回归市场化调节

让住房消费市场回归市场化调节

摘要:要稳定住房消费,首先应该逐步落实之前出台的一系列政策。为满足市场的刚性需求和改善型需求,政府应该进一步推动住房消费信贷政策的落实,让前一阶段出台的利率、首付比优惠等政策能够满足消费中的需求,而不是仅仅停留在央行以及银监会通知的层面。

“加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。”这是近期国务院常务会议上部署重点推进六大领域消费中,关于稳定住房消费的内容。事实上,进入今年下半年,我国一系列稳定房地产消费的政策已经陆续出台。先是解除限购,从呼和浩特市第一个明文规定取消楼市限购之后,全国各地纷纷紧随其后。目前除了北上广深四个一线城市和海南三亚仍执行限购政策外,其他省市均取消了限购。随后,“930”新政出台,央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知要求表示,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行。

时隔五年,政府再次提出了要稳定住房消费,原因是什么?稳定住房消费,具体又应该怎么稳?国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受本报记者采访时表示,房地产市场的短期不景气以及民众对于改善型住房的需求长期存在都是推动政府出台稳定住房消费政策的重要原因。而稳定住房消费,政府就应做好已经出台政策的落实,同时让房地产市场消费逐步回归市场化。另外,政府还应注意对民众预期的引导,防止预期的大起大落影响住房消费稳定。

为什么“稳”?

今年前9个月,全国房地产开发投资达6.88万亿元,同比增加12.5%,但增速已经连续8个月回落。9月份我国70个大中城市新建商品住宅价格变动情况,除厦门环比价格持平外,其余城市房价均有所下降。今年前三季度,全国住宅新开工面积和销售面积同比下降均超过10%,房地产开发企业土地购置面积同比下降4.6%。

“近期我国住房消费情况的确不理想。”刘卫民对本报记者表示,从短期来看,近期房地产市场的不景气确实是政府出台稳定住房消费政策的重要原因。利率市场化、对房地产市场发展的预期不好、阶段性的去库存化等因素都造成了近期市场的观望情绪较重。宏观经济的政策就是要逆周期进行市场调节,所以在这个过程中,政府会进一步出台新的措施,并落实现有措施,使居民的住房需求合理释放,住房需求得到合理满足。

刘卫民表示,从中长期来看,住房消费还是我国消费的重要组成部分。我国居民的住房水平已经逐渐从最初的供不应求,发展到了供求平衡的状态,未来会进入到提升住房质量的发展阶段。而提升住房质量,关键就在于要满足改善型住房的需求。

“我国居民一生一般会经历多次住房消费。”刘卫民说,我国一般的家庭会从一开始的满足两人生活的小户型过渡到适合三口之家居住的大户型,最后再发展成能容纳三代同堂的更大的房子。所以,改善型住房是支持我国住房消费的重要的中长期因素。因此,短期和中长期的因素都决定了政府要出台政策稳定住房消费。

另外,外部因素也是不容忽视的重要原因。美国刚刚宣布退出量化宽松政策。同策咨询研究部总监张宏伟就认为,美国退出QE会给中国宏观经济带来一定压力,从而倒逼中国货币政策及房地产调控政策走向定向宽松,通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。

怎么“稳”?

住房消费会对宏观经济的走势产生重要影响,也会带动家电、家装等行业的发展。所以稳定住房消费有利于促进经济稳定发展。同时,稳定住房消费还有利于满足民众改善型住房的需求,有利于提高社会福利水平。但是稳定住房消费不等于推动住房投资,也不等于推动房价上涨,所以“稳”就成了政策的关键。

刘卫民认为,要稳定住房消费,首先应该逐步落实之前出台的一系列政策。为满足市场的刚性需求和改善型需求,政府应该进一步推动住房消费信贷政策的落实,让前一阶段出台的利率、首付比优惠等政策能够满足消费中的需求,而不是仅仅停留在央行以及银监会通知的层面。另外,公积金贷款政策的调整会对刚性需求的消费者产生较大影响,所以未来应该在公积金贷款政策方面做出更大的调整。

有观点认为,政府之前出台的房地产政策是迫于经济压力的“救市”政策。住房和城乡建设部副部长齐骥近日则对此表示,近期房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩较浓的干预措施尽可能剔除,不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。而央行和银监会关于金融支持购房政策的调整,是从金融角度支持居民的合理住房需求。

“住房消费市场,应该回归到市场化的调节中来。”刘卫民认为,将住房消费市场的调节交给市场是正确的做法。之前政府出台的限购、限贷政策,实际上限制了相当一部分居民的合理住房需求。现在限购政策逐渐放开,使住房消费市场逐渐回归市场化的调节,从而使住房消费中的刚性需求以及改善型需求消费得到释放。

此外,刘卫民还认为,政府对于市场预期的引导也非常重要。如果消费者的市场预期短期内波动较大,那么就不利于我国整个住房消费市场的稳定。所以,改善市场预期,让更多人能够按照合理的节奏,根据自身的实际需求进入住房消费市场也是非常关键的。

责任编辑:郑瑜校对:总编室最后修改:
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