未来二十年中国住房需求将剧烈变动 （2）

中国住房需求未来走势预测

在新世纪的前十年内，中国的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口结构因素的影响程度无论从时间还是空间上均得到了明显强化。当前，中国正处于人类历史上最大规模的城市化加速进程之中，每年将带来相当于一个东京市的人口涌入城市。从人口年龄结构来看，1980年代“婴儿潮”的滞后影响仍将长期存在。从家庭代际结构来看，由于计划生育政策的推行，当前的家庭结构呈现出小型化的特点。在房价上升预期的背景下，两代人储蓄同时爆发性释放于当前的房地产市场，故而对当前的住房市场造成空前压力。

但是由于当前的劳动年龄人口占比已经位于历史的顶峰水平，未来人口年龄结构将呈现出老年人口比例持续升高、中青年人口比例持续下降的局面，“单独两孩”政策的陆续放开再叠加1980年代生育高峰期的婴儿回声潮，未来五年内年均新生儿数量将接近1800万。而伴随着生活水平的提高和医疗卫生事业的改善，中国未来20年内的老年抚养比也将会上升一倍左右，2030年后60岁以上老年人口将会超过3.7亿。与此同时，中国目前正处于人类历史上最大规模的城镇化进程当中，根据麦肯锡的预测，中国城镇化率在2030年将达到66%，联合国经济和社会事务部发布的《世界人口展望：2010年修订版》认为2030年中国城市化率将稳步提高到68.7%，更有学者甚至提出了2030年中国城镇化率达到80%的远景设想。根据人口年龄结构和城镇化推进速度估算，未来中国住房需求的变化模式极有可能按照“高城市化率、高人口抚养比”的参照体系演化。

根据国际经验，人口抚养比的这种长期上升趋势将会一定程度上导致住房刚性需求的下降，但由于高城市化率所带来的部分改善性需求，将会适度延缓城市总体住房需求的下降幅度。未来二十年中国城市住房需求的总体走势将会呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。因此，未来中国住房制度的综合配套改革目标，一方面要着眼于消化当前人口结构所引致的刚性需求和改善型需求，进一步抑制住房市场的投资和投机性需求。另一方面，要谨防2025年后可能出现的人口金字塔“蘑菇云”风险。未来20年，中国人口结构的剧烈变动，将会导致人口金字塔的形状和变化趋势呈现出典型的“蘑菇云”状。正如原子弹爆炸产生的蘑菇云一样，人口结构“蘑菇云”所释放出的能量和冲击力将会对住房市场和宏观经济造成巨大影响。

从住房需求的区域格局来看，由于中国常住人口统计口径的城镇化率已超过50%，人口由农村向城市流动的速度将减缓，而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。由于中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对高学历的劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向东部沿海城市的集聚，从而进一步降低东部地区的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。新世纪以来，100-500万人口的大城市数目增加了24个，城市人口增长了近6000万，中小城市（镇）所拥有的人口数在全部城镇人口中所占的比重有所下降。这种城镇化和人口流动的新态势将会进一步加剧中国住房需求的空间失配现象，中国住房市场将会迎来一个相当长的分化时期。北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响，其刚性需求和改善性需求还将依然强烈，总体会呈现出“量稳价增”的局面；二线城市和人口基本面向好的三线城市开始从规模扩张转变为结构优化，总体呈现“量减价稳”阶段；其他三四线城市由于人口规模和房地产市场增长后劲乏力，可能会面临“有量无价”的萧条局面。