房贷降“门槛”，用意不仅在“首付”

中国人民银行和中国银行业监督管理委员会日前发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对原有个人住房贷款政策进行了调整，目的是通过结构性的政策安排应对房地产市场的结构性矛盾。

自2014年以来，伴随着城镇化进程的不断加快、人口向城市的集中，部分发展较快的城市聚集了越来越多的对住房的刚性需求和改善性需求。另外，在部分城市，特别是二三线城市，又存在着房地产库存过大的压力，给当地的房地产行业和银行业带来了风险，也拖累了当地的经济，这种结构性的矛盾贯穿了整个房地产市场。

这次央行和银监会的新政策，按照“因地制宜、区别对待、一地一策”的思路，针对不同地区房地产市场的具体情况，调整房贷首付的要求，放松了非限购城市的首付比例，让具有刚性需求和改善性住房需求的居民能够更容易实现购房愿望。对于限购城市，则继续维持较高的首付比例。这种结构性的安排，就是针对房地产市场的结构性矛盾所采取的必要措施，在满足广大居民居住需要的同时，可以部分消化掉一些地方房地产库存过大的压力。

同时，这也不是一个“一刀切”的刺激性政策。央行和银监会的通知中要求，各金融机构和各地政府要根据当地房地产市场的具体情况，设定适合于本地的首付比例，而不是实施一个统一的比例，目的就是要避免出现一放就乱的情形，防止房地产市场出现暴涨暴跌的局面。

各金融机构在确定首付比例和落实政策要求的时候，一方面要根据当地房地产市场的供求情况，特别是刚性需求和改善性需求的具体情况；另一方面，要结合本机构在当地的房地产贷款集中度和风险情况来具体确定房贷政策，在满足居民房贷需求的同时，控制好房贷的风险，避免出现贷款过度所带来的市场波动和风险增加，以维护房地产市场的健康发展。

当然，央行和银监会的政策要获得预期的理想效果，不仅需要各金融机构和各地政府协调一致，切实针对当地的具体情况，结合金融机构的风险情况，因地制宜地落实好政策要求，还需要相应的配套政策支持，比如房地产交易的税费政策，简化交易程序和手续等等。总之，维护房地产市场健康稳定的发展，需要各方的共同努力。

（作者为中国人民大学财政金融学院副院长）