舒圣祥：尽快给土地续期一个“说法”

近日，有媒体报道了温州20年住宅用地使用权年限到期后，要花几十万元“延期”的新闻，引起社会关注。对此，温州市国土局表示，媒体报道是对信息的误读。尽管如此，对于到底应该怎样解读，他们也没给出一个明确说法。

我国物权法规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”怎么个续法，是有偿续期还是无偿续期，规则并不明确。我国在上世纪90年代末开始大范围出让40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地，这些用地的使用年限到期问题近期还不会集中出现。不过，最早“吃螃蟹的”20年产权的房子已经到期，如何续期已成为一个不得不面对的问题。

从实践来看，此前山东青岛市开发区的20年产权的阿里山小区2009年到期，当地相关部门制定的临时解决方案是，100平方米的住房续期约需要6万元费用。对比这些年的房价涨幅，媒体预计温州这批土地使用权到期房屋，可能需要几十万元的续期费用，是有一定依据的。当然，会不会打折是另一回事。

经验表明，如果制度设计不明确，地方政府难免倾向于收费续期，这等于是将到期的土地再卖一次，可增加地方财政收入。不过，普通公众更倾向于免费续期。因为，极少有人会在买房的时候，考虑土地使用权还剩多少年的问题。如果考虑到了这个因素，二手房就不可能和一手房一个价，70年产权的房子也不可能和40年产权的房子一个价。

虽然免费续期是人心所向，但从某种角度说，免费续期也并不一定是公平的。因为20年产权、40年产权、70年产权，不同的土地批租期限，在出让时的价格肯定是不一样的。就像租房子，有的缴了20年租金就终身免费住，有的缴40年才可以，有的却要缴70年才可以终身免费住，这样的制度显然不公平。

对市场交易而言，规则越明确，越有助于人们做出理性的判断。如果续期规则能够尽快明确，必定会反映到房屋买卖的价格上；相反，迟迟不能明确，市场价格没法反映，人们难免会做出一些猜测，甚至有些人去撞政策的大运。规则的不明确，留下了巨大的“瞎猜成本”，最终无论是无偿续期还是有偿续期，都必然会有人捡了便宜、有人倒了大霉。

该啃的“硬骨头”迟早是要啃的。实践的发展呼唤规则的完善。结合正欲开征的房地产税，将房地产税视作自动续期的一种方式，仅对土地出让期满的房屋征收房产税，或许是一个可行的办法。这样做既相对公平，也能解决房地产税的合理性问题，比动辄收取几十万元续期费用更易于让人接受。