潘璠：楼市因城施策更应标本兼治

在经济增速放缓、居民收入增速没有超过甚至慢于经济增速的背景下，一些地区楼市的火爆绝非正常刚需和改善性需求能够解释的。土地竞拍因“熔断”而流拍的现实，表明楼市调控不仅要因城施策，有的放矢、对症下药，更应标本兼治。对一二线城市来说，最为给力和有效的措施还是坚持住房的居住属性，不给投资投机性购房洞开方便之门

国家统计局近日公布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，虽然房价环比上涨城市个数持续减少，大多数城市房价涨幅日益收窄，但楼市依然保持回暖态势。加上之前全国50个主要城市半年间诞生219宗“地王”、南京土地出让因众多开发商争抢“熔断”而流拍等消息，让楼市走向的受关注度再次提升。

所谓土地出让“熔断”，是指在土地拍卖出让过程中实行最高限价，如果竞拍者报价超过最高限价，本次土地出让终止，竞价结果无效。南京在5月末就推出了地价“熔断”制度，其他一些楼市火爆的城市如苏州等也在这个时间节点前后推出了类似的土地限价令，其目的似乎都是通过限制地价来控制楼价。

限价为什么没有限制住竞价者的报价？除了可能有少数人哄抬价格之外，更重要的还是源于住宅销售高速增长的带动，开发商的投资热情和拿地热情由此被点燃。今年1-6月份，全国住宅销售面积增速接近30%，销售额增速更是超过40%。在诸多城市商品房普遍销售情况良好的情况下，房地产去库存效果明显。但也要注意，在经济增速放缓、居民收入增速没有超过甚至慢于经济增速的背景下，一些地区楼市的火爆绝非正常刚需和改善性需求能够解释的。如果不加分析地任由这种状况继续下去，有可能加剧房地产泡沫和金融风险，增加未来经济发展的不确定因素。

最近一段时间，浙江针对楼市冷热不均，推出了一套组合拳。比如，对消化库存周期较长的地区，暂停商品住宅用地供应；合肥、厦门等城市则针对房价暴涨，陆续推出或重启限贷措施，以提高房贷门槛、平衡供求关系、抑制房价上涨。各地都在针对楼市的不同情况因城施策；而南京土地竞拍因“熔断”而流拍的现实，表明楼市调控不仅要因城施策，有的放矢、对症下药，更应标本兼治。限地价的目的固然是为了控房价，但却因没有找准病因、没能对症下药，在个别地方没有起到应有的作用。

因此，针对房价高企且快速上涨的一二线城市，最为给力和有效的措施还是坚持住房的居住属性，坚持或恢复曾经行之有效的“双限”措施，不给投资投机性购房洞开方便之门。只有这样，才能切实控制房价过快上涨、给过热的楼市降温，防范新的泡沫与风险形成，也可满足更多真正的刚需和改善性需求。而对库存仍然难以消化的三四线城市来说，则应通过降房价去库存，提升本地居民的居住水平，吸引外地居民购房；同时，通过转换用途，比如售转租，改为服务业、商业、办公用房等，消化积压的商品房。

说到底，今年的五大任务是“三去一降一补”，这也是一套组合拳，需要同时开打、同步推进。因此，各地在大力推动楼市去库存的同时，还必须积极解决结构性产能过剩的问题，有效推进供给侧结构性改革，加快调整结构、转型升级，形成新的经济增长点，以真正改变对土地财政的过度依赖，使房地产业健康发展。