今年房地产市场能给国人增信心吗（2）

　　第三，当政府出台新的政策没能落实执行时，不仅原有政策惯性无法改变，而且也让新政策的信誉度逐渐减弱。笔者以为，这就是为何“2010年住房宏观调控政策出台不少，但起到作用则十分有限”的原因所在。

　　2011年的房地产市场，同样面临巨大的不确定。首先，政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征，这种不确定主要分为两个方面。一方面，打击住房投机炒作，尽管政府能使用的政策工具不少，但会采取哪些政策工具相当不确定，而不同的政策工具所产生的效果是不一样的。2010年底政府对房地产宏观调控的决心不仅没有减弱，还在强化，但如果不能采取有效的方式真正遏制住房市场的投机炒作之风，那么住房市场将面临巨大的不确定。住房市场投机预期不改变，房价将如何调整同样是不确定的。另一方面，住房政策执行的不确定性。如果出台的政策能击中市场投机炒作的要害，但没有得到认真落实与执行，那再好的政策作用也将十分有限。

　　其次，差别化的个人住房信贷政策会如何执行。2010年国十条出台之后，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房的投机炒作。因此，不仅个人住房信贷政策有重大调整，而且通过加息来让货币政策转向。但现在见不到2009年元旦期间个人住房按揭贷款利率全面调整的迹象。十分奇怪的是，2009年初个人住房按揭贷款利率下调时，投机者及借款人人人欢喜，商业银行为了扩张其信贷规模也同样顺水推舟；但当个人住房贷款利率上调时，国内商业银行却没有动力上调存量住房的利率。

　　在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定条款可对商业性个人住房贷款没有偿还部分的利率重新定价，促使其利率逐渐回归到常态水平（目前要低200个基点以上）。特别是如果不上调存量住房的利率而让其仍然享受7折优惠，商业银行这种贷款实际上是亏损的。如果这些政策不落实，要想把住房投机炒作挤出市场是不可能的。