易宪容：什么样的房地产税才有效

提要：无论是对房地产的投机炒作还是过度需求，房地产税能够起到重要的作用。一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。

房地产税在上海与重庆已经试点一年有余了，但是从市场的反映来看，征收房地产税对遏制高房价起到的效果十分有限。

无论是对房地产的投机炒作还是过度需求，房地产税能够起到重要的作用。一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。

依照各国现行税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，每幢房产应纳税根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法：一是市场交易法；二是成本法；三是资本法。对于以上三种方法，由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。无论是哪一种方法，对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定住房设定优惠减免办法。其优惠减免对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。

要征收房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料(即每一套住房都必须要清楚的档案，谁持有、交易价格是如何变化的等，如人的档案一样)。二是用科学的方法对房地产进行成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税的目标。

所以要开征房地产税就得先对现有的住房进行全面普查，在此基础上建立起住房的历史档案。然后要建立起公平公正的房地产税收制度，以此来确定对不同的住房采取不同的税收优惠减免。

如果说没有这些基础条件，那么房地产税收制度能够起到的作用是十分有限的。退一步，如果这些条件不成立，要遏制高房价就得先从住房交易流转环节入手，采取严厉的住房交易税及住房交易所得税。等房地产税的基础条件满足后再征收，这样可能会好一些。