首例个人委托代建小区：低房价成本公开

除了从房产开发商手中高价买建好的房子，需要房子的人能否委托开发商为自己代建质优价廉的房子？在河南许昌，一位名叫杨金城的银行退休职工，通过个人委托代理建房的新模式，建成了一个住宅小区，对这个问题给出了一个肯定的答案。2011年6月，该小区12栋多层住宅已交工入住，今年9月底，该小区剩余4栋小高层也将全部完工、交付使用。

由于采用了全新的建设模式，受个人委托代理建房的中介公司和开发商仅在房屋成本价基础上加收7%的服务费作为利润；同时，房子在开工建设时已被订购一空，省掉了广告销售等环节。因此，该小区房子均价比当地同类地段市场均价低35%，甚至比当地一些经济适用房小区的均价还低。

在房地产市场价格高企、销售疲软，不少地方政府的保障房都频频遇冷的背景下，这个小区是如何以全新的模式取得如此圆满的结果？记者赴许昌进行了调查采访。

探索个人委托代建模式

7月3日，在许昌市八一路附近紧靠京广铁路的“书香苑”小区，杨金城正在向施工负责人询问施工进度，并不时地叮嘱着施工中要注意的细节。

“高房价让大部分有住房刚性需求的市民只能望房兴叹。”一直关注着房价走势的杨金城笑着说，他也曾是买不起房的人。他说，自己从某银行内退之后，20多岁的孩子需要买房，但是，面对高涨的房价，他也望房兴叹。

为了探究解决高房价的有效方法，喜欢琢磨的杨金城用了两年多时间，先后到全国二十几个大中小城市，对房地产市场进行调研。

通过调研，杨金城逐步弄清了房地产行业的各项成本和利润空间。房地产行业普遍存在的高额利润，令他在吃惊之余，寻找能够帮助中低收入群体实现低价买房愿望的途径。

2006年，在认真研究了开发商建房、单位集资建房、个人合作建房、团购建房和日本的住房合作社建房等5种建房模式之后，一个想法开始在杨金城脑中形成：能不能先把需要买房的人集中起来，以个人委托代理建房的方式，在提前限定较低利润的情况下，让开发商代建出质优价廉的房子？

杨金城首先找到了多年好友、从事律师工作的张旭光。在查阅法规并咨询有关部门后，他们得出结论：在法律层面，个人委托代理建房没问题，但必须采用双公司制。张旭光解释说，根据有关规定，房地产开发公司在取得住房预售许可证前，不得提前收款，不得约定客户。所谓双公司制，即由委托代理性质的房地产中介公司进行前期调研、归集人员、吸收客户、归拢资金，房地产开发公司则进行后期的开发建设。

首次拿地遭遇失败

2007年2月，杨金城和朋友张旭光等人合作，首先注册成立了许昌市惠民房地产中介服务有限公司，开始开展前期的调研工作。

调研首先在许昌市40多个单位展开。经他们调研发现，有参与此种模式建房意向的人达1万多人，主要分3种类型的住房需求者，即自住型、改善型和农村人口进城务工者。杨金城介绍说，大部分客户属于买不起商品房，又不能享受廉租房和经济适用房的人。根据抽样调查匡算，这种类型的需求者约占全市需房者65%左右，需求潜力巨大。

文化素养高、收入中等的教师群体，成为惠民公司首先锁定的目标。2007年6月，在得知魏都区一块土地即将被拍卖的消息后，惠民公司依据该土地的情况进行估算之后，确定出比同地段多层住宅每平方米低600元左右的1360元的价格，随后开始通过许昌市魏都区教体局，向该区中小学教师等群体发布了个人委托代理建房的消息。

2007年6月16日是接受个人委托代理建房报名的日子。令杨金城吃惊的是，在健康路小学操场上，很多教师提前一天晚上就搬着板凳通宵排队，进行报名，3天内共有2000多人报名参加，其中教师有1097名。

为了保证资金的安全和透明，惠民公司由区教体局出面组成了监管组，由该局财务、基建方面专业人员及6所学校主管基建的副校长组成，并到银行开立了专门接受建房预付款的独立账号。

结果，3天时间，账号中收到预交建房款达2404万元。

健康路小学教师宋小军是此次率先报名参与者之一。“我看了五六年的房子，却始终买不起，一家三代人挤在不到50平米的房子里。听说有每平米1360元的房子，很振奋。”宋小军说。他立即拿出积蓄，交了6万元的预交建房款。

买房者有了，初始资金也有了，2007年7月，惠民公司兴致勃勃地参与了第一次土地竞标。在杨金城等人当时的计划中，这块起拍价格为每亩32万元的土地，只要成交价格不超过每亩55万元，惠民公司就可以实现向购房者承诺的每平方米1360元的价格。

然而，令人出乎意料的是，因其他房地产商有意抬高地价，这块地从起拍价每亩32万元竞拍到63.1万元，远远超出惠民公司每亩55万元的承受价格，惠民公司最后不得不放弃竞拍。

“这次竞拍失败让我们很受打击！全额退还订房户的建房款和利息后，公司亏了五六万块钱。”杨金城说。