首例个人委托代建小区：低房价成本公开（2）

公开透明取得信任

“虽然首战失利，我并不气馁。”杨金城说，“巨大的需求在那里，这块地不行，总有一块土地会让我们实现愿望。”2007年12月，杨金城和朋友张旭光等人合作，又注册成立了许昌市惠民房地产开发有限公司，为之后的开发做准备。

2008年7月，让人没想到的是，惠民公司首次竞拍的那块土地临近铁路，再加上当时房地产市场萎靡，拿下那块土地的开发商不愿进行开发，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司以每亩63.1万元的价格正式承接了这块58亩多的土地，规划建设“书香苑”住宅小区。

经过核算，惠民公司再次向之前报名的购房者发出“邀请”：多层房每平方米均价1600元，小高层均价2100元。虽然这个价位比第一次有所提高，但仍比同类房市场价每平方米低800多元。

由于第一次土地竞标失败的影响，这次订房者的报名不再火爆，从2009年1月开始报名，几个月只有357人预交了建房款，到当年8月底，还有近三分之一的房子无人预定。然而，随着2009年9月工程破土动工，剩余的房子很快就被预订一空。在所有购房户中，市区两级学校的教师约有230多户，占30%左右，其他主要是当地一些收入偏低的单位职工。

中国青年报记者采访了解到，“书香苑”小区分三期开发，共有12幢多层和4幢小高层。2011年6月，12幢多层、456套房全部交工，入住率达到71%，4幢小高层将于今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。

在该项目的积极支持者宋小军老师看来，这个项目之所以非常吸引他，一方面是提前给房价封了顶，比其他房子便宜许多，另一方面还在于，区教体局出面组成了监管组，能够对项目的资金和建设过程进行全程监督。

58岁的许昌市教体局财务科原科长赵永安，是监管组成员之一。他说：“大家当时主要有3个顾虑：一是担心惠民公司并不是一家有实力的公司，信誉如何不知道；二是担心房子的质量没保证；三是担心房子不能按期建好，因为资金跟不上，房子成了‘半拉子’工程，让大家的钱打了水漂。”

赵永安说，因为购房者中有很多是教师，区教体局出面组成的监管组，就是代表购房人对项目进展、工程建设质量、资金支付等进行全程监管，让项目完全在监管下透明运作，解决大家的后顾之忧。“我本人也是订房人，所以我基本上天天都去工地上看，比谁去得都多。”

除了区教体局成立的8人监管小组外，参与购房的许昌市市政实业公司的职工，也选出了3名监管人员，对小区建设进行全程监管。

核心为提前限定较低利润，成本完全公开

对许多参与者来说，省钱可能是个人委托代理建房模式的最吸引人之处。“书香苑”小区位于许昌市老城区，位置并不偏远，附近有两所小学和两所中学，在当地属于优质教育资源，周边医院、超市等生活配套设施齐全。小区多层均价维持在1600元，远低于2700元左右的市场均价；小高层由于原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到了2391元，但仍远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。

那么，远远低于市场均价的价格是如何做到的呢？

杨金城表示，将建设成本完全公开，并把利润提前限定在一个较低的水平，是其个人委托代理建房新模式最大的特点。他说，传统的房地产开发项目，一般的毛利率至少都在30%以上，有的甚至达到百分之几百，而在“书香苑”小区项目中，惠民公司对建设成本全面公开，仅在成本之上收取7%的服务费作为全部的利润来源，大大降低了利润空间。

“与此同时，这种新模式对项目运行的整个过程带来了完全不同于传统房产开发的众多变化，也使项目整体成本大大降低。”杨金城说，首先，在客户方面，个人委托代理建房模式实现了客户前置，在开工建设之时，客户就已经全部确定，开发者不用建立售楼部，不用支付巨额的广告费用，不用聘请众多的销售人员，不用支付销售人员的工资和提成等，为项目节省了一大块费用。

第二，在经费投入方面，个人委托代理建房模式在开工之时，客户已经预付50%的建房款，在拿到预售许可证后，参与建房者要预付90%的建房款或通过银行按揭方式交清全部建房款，开发者仅需承担总投资15%左右的资金，就可以使项目顺利建设。而传统的开发商在拿到预售证前，建设资金全部靠自己筹集，即使在拿到预售许可证后，仍可能因没有销售完毕而继续投入资金，对贷款融资依赖很大，增加了很多成本。

河南省社会科学院院长喻新安认为，这种新的开发模式改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发市场回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面，也需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。