你真敢去底特律抄底房产？

底特律楼市崩盘 房价不及鞋钱

国人对房产投资的热衷确实是深入骨髓，前两年次贷危机高潮中美国爆出“1美元别墅”之类新闻，就撩拨得一些中国投资者心痒难捺想去美国房地产市场抄 底；这回底特律濒临破产，当地房地产市场崩盘，去底特律抄底更成为许多网民热议的话题。然而，这些议论不过是不了解情况的空谈狂想，即使不考虑美国每年征 收的物业税所带来的持有成本，经济社会基本面因素也使得底特律市房地产市场对于国人没有任何投资价值。

一地房地产市场要具备抄底价值，当地经历的不景气必须仅仅是周期性危机，而不是支柱产业彻底衰亡，更不能是无可挽回的社会动乱；而底特律衰落的根本原因恰恰不是支柱产业周期性危机，而是深刻且在可预见未来无解的种族矛盾。

有些论者将底特律衰亡归咎于产业结构单一，过度依赖汽车产业，这一论点粗看貌似有理，实则经不起事实验证，因为在次贷危机达到高峰、三大汽车公司全 部走到破产重组边缘的2008年，底特律没有落到这一步；在美国经济复苏已经相当稳固、三大汽车公司生意蒸蒸日上的今天，底特律却离破产只差一步。

2011年，克莱斯勒就成功扭亏为盈，通用和福特营业收入、利润增幅都在两位数上下，通用汽车重夺全球销量第一桂冠；2012年，经济复苏、信贷放 宽和旧车置换需求增长推动美国汽车销量猛增13%，通用、福特和克莱斯勒三大公司销量再度全线增长；预计美国2013年汽车销量将同比增长近7%。在美国 汽车业已经重现繁荣之际，将底特律破产归咎于产业结构问题，是不合理的。

底特律盛极而衰的真正转折点是1967年7月23日那场“南北战争以后最大规模的国内暴乱”（亨利·福特语），这场暴乱将那一年席卷美国32州 114座城市的黑人暴乱推向了顶峰，迫使时任美国总统林登·约翰逊出动五千兵力入城镇压，死亡43人，受伤数千人，7200人被捕，全市到处纵火，11天 内火警多达1600起，第十二街的十八个街区和大河路的3英里内一片焦土，三大汽车业巨头全部停工停产，白人中产阶级由此开始大规模逃离，市区人口锐减而 黑人居民占比激增，并形成了“暴乱——居民外迁——服务业受创——生活便利性降低——居民加速外迁”的恶性循环，刑事犯罪也一路走高。时至今日，底特律已 经以“凶杀之都”、“犯罪之都”、“最悲惨城市”、“鬼城”等称号而闻名全美数十年。

更糟糕的是，由于美国黑人民权运动多年来深陷讳疾忌医和逆向歧视等误区，底特律等一批黑人占多数的美国城镇、社区已经丧失了自主解 困的能力，甚至不能正视自身存在的问题。某些尸位素餐甚至腐败堕落的黑人精英或明或暗地利用黑人群众中存在的黑人种族主义心态为自己攫取和保持权力服务， 使得问题更难解决。

财政紧急状态管理人制度本来是避免地方政府财政破产的必由之路，在美国已成为常规，1970年代纽约市财政濒临破产时联邦政府就对其采取过类似措 施，但这回密歇根州白人州长斯奈德要委派财政紧急状态管理人接管这座由黑人居民及其政客控制40年的城市，就招致充斥种族主义腔调的指控，底特律市议会公 开呼吁市民反对接管，声称密歇根州政府侵犯了底特律市民的选举权。在这种环境下，密歇根州政府挑选出来重整底特律财政的黑人律师凯文·奥尔未必是最有才干 的人选，外部投资者不宜贸然过度信任底特律市财政重组和经济社会复兴的前景。

在就业机会稀少和刑事犯罪双重压力的恶性循环下，底特律已经持续了40余年的人口减少进程很可能会延续到2030年前后，最终演变成大片废墟包围下的几处村庄或小镇。这样的地方，有房地产投资价值吗？

人口减少、居民区衰败并非底特律一地独有，类似底特律城区“鬼城”的景象也已经程度不等地出现在美国布法罗、德国莱比锡、英国利物浦和曼彻斯特、俄 罗斯伊凡诺夫等城市。由于出生率下降、支柱产业衰退等因素，不少国家、特别是发达国家和新兴工业化经济体的中小城市和村镇已经陷入人口萎缩而无力自拔。

日本许多村镇现在只剩少数老人，未来可能不复存在；美国堪萨斯州和南、北达科他州青壮年人口几乎荡然无存，堪萨斯州有些城镇祭出赠送土地的招数，力 图挽留人口，但仍难言见效；欧洲生育率下降已经越过维持人口规模不至绝对减少的转折点，东欧和中欧某些地区的衰败甚至使得这一地区野生狼群重新出现并不断 扩大。

正因为如此，前两年美国爆出“1美元别墅”新闻之初，美国《洛杉矶时报》就中国投资者赴美国房地产市场抄底投资问题采访我，我就主张中国投资者慎重 从事，不要盲目用国内城镇化方兴未艾阶段城区房产价格长期内持续上涨的思路套到美国市场上。因为美国、整个北美人少地多，而且城市化早已完成，一个城市的 支柱产业一旦衰退，居民可能弃而去之，城市房地产在较长时间跨度上未必持续上涨，更不能用中国等东亚社会的治安去想象世界其它地方。

希望中国投资者去美国抄底房地产不要被套牢在候补“鬼城”，更希望我国国民在海外保证人身安全。