“国五条”的囚徒困境如何解？

“国五条”引发的冲击波，在各地实施细则出台之前，仍未有降温的迹象，成交井喷，离婚频频，价格上涨的主基调在继续。以北京为例，截至3月26日，北京二手房住宅网签套数已经达到了37247套，预计全月成将突破4万套。藉此判断，3月份北京楼市总成交量将轻松突破5万套，有望达到6万套，这一数据将创下三年多以来北京单月成交总量的新高。而国家统计局的数字也显示，2月份全国70个大中城市，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个，北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%，位列70大中城市之首。

本来抑制房地产的降温之药，却成了引发市场疯狂的虎狼之药，据央视“新闻1+1”栏目报道，甚至连92岁的老人都加入了恐慌的行列。的确，这种现实的悖论肯定是政策制定者始料不及的。基于过去10多年对政策游戏规则娴熟的把握，以及对调控周期的老到经验，中国民众以“集体行动的逻辑”，在政策出台的瞬间坚决看涨并出手购房，在给过去房地产调控政策莫大讽刺的同时，也给了继任者反思和调整的机会。

实事求是而言，“国五条”不可谓不严厉，限购的加码，二套限贷的从严，以及二手房转让差价从严征收20%的所得税，以及明令加快城镇住房信息联网，都意在扭转看涨预期，为过热的房市降温。这些政策只要严格执行，也的确能够扭转预期，挤压投资投机需求。然而，外界看到的是，20%的所得税，显著增加了交易成本，而在热点城市的供需仍然失衡的情况下，这种本来应有卖方负担的税负会轻易的转嫁到购房者头上，而且，对二手房市场的政策的挤压效应，又会推涨一手楼盘看涨，北京3月份开盘的新房，几乎都提高了开盘价即为明证。

至此，“国五条”进入了一个难以解套的囚徒困境，只能寄希望于地方细则的鞋子落地之后，整个市场狂躁的情绪可以藉此舒缓。然而，3月25日，第一个地方版“国五条”实施细则——《广东省于继续做好房地产市场调控工作的通知》的出台。却让这种期待又化为乌有。从“细则”的角度而言，“粤五条”的内容，可以用太过简陋来概括。全部文件总共只有五条，加上标点符号文字还不到国五条的一半，因此被戏称为“国五条”残缺不全的回音版。公众期待看到的内容，包括房屋转让20%的个人所得税如何征收、二套房贷的利率和首付比例、是否试点房产税等“国五条”的核心内容，要么一笔带过，要么压根不提。因此，外界普遍担心，在“国五条”引发房地产市场强烈震荡的大背景下，这么一个明显“温柔”的地方实施细则给外界传递的，不仅是广东对房地产调控的真实态度，更可能成为以后几天各省纷纷仿效的绝佳的范本。在“粤五条”显得过于“吴侬软语”的情况下，尚未出台细则的各地总算松了一口气，有“粤五条”在前面挡着子弹，大家大可不必紧张，所谓的地方版“国五条”不过是上面喊破嗓子，下面不动膀子的过场而已。至此，甚至可以判断，如果相关部门，包括税务部门、银行管理机构、以及住建部不作为，“国五条”高潮已经短暂结束，除非市场出现持续的热度，才会有新的政策出台，否则，2013年的房地产调控的政策“菜单”算公布完毕，未来房地产看涨的预期仍然不会改变。

暂且不说“国五条”如何解套，笔者需要指出的是，不管外界对“国五条”特别是20%的个人所得税如何诟病，但“国五条”整体调控思路是值得肯定的，特别是，通过强化20%的个税等举措，折射着中国房地产市场的悄然变局以及调控思路转变的伏笔，这是一个重大的转变。“国五条”在今天遭遇尴尬，对于中国房地产市场调控政策的转型是一个好事。过去10年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，不仅无法抑制房价，更无法推动房地产市场健康稳定发展。

过去10年，是中国房地产市场发展最快的10年，最具里程碑意义的是，经过10多年的快速发展，中国住房市场出现明显的结构性变化，住房绝对短缺的时代已经结束。以今年政府工作报告的数据为例。到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米和37.1平方米，而到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平，这还不包括60多亿平小产权房以及一些单位的福利分房，如果算上小产权房和福利分房，城镇存量房面积保守估计超过300亿平米，人均住房面积早就超过了35平米。而世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，之后，城镇住房的绝对短缺时代将宣告结束，住房供应进入平稳阶段。如果按照目前人均35平来看，中国目前的城镇居民住房已经和接近德国、法国、日本(分别为：38平、37平、31平)上世纪90年代的水平。即使未来中国加快城镇化的步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求，事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。

这意味着，在住房市场供求已经总体平衡的情况下，停留在过去的思维，一而再，再而三的出台所谓的调控政策，强调热点城市的供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。“国五条”引发的尴尬不在于政策本身，而在于市场已非昨日的情况下，却依然用老的思维来解决新的问题。笔者认为，不管地方出台什么样的实施细则，未来能够真正稳定房地产预期的，是基于长远的制度举措，而非调控思维。

特别是，在北京、上海、广州、深圳等城市二手房交易量已经超过新房的情况下，房地产调控一定要从行政和短期思维走向长效机制，调控的重点一定要从增量房转向存量房，而且不能搞全国一刀切。北京等一线城市虽然需求依旧旺盛，但很多三线以下的城市住房已经出现过剩，一刀切的调控只会扰乱市场。市场已经不是昨天那个市场，投资者、政策的制定者以及开发商就不要幻想昨日的疯狂重现，而是都需要面对现实，转换思维。管理层面对的是一个总体上满足了需求的存量为主的市场，而不是一个增量市场，管理层需要做的是扎扎实实的去搞信息联网、房产税的基础建设以及市场交易秩序，而开发商则调整经营思维，去适应房地产从卖方到买方市场的转换。谁装傻，谁不与时俱进，谁将最终留下历史的笑柄。