乔润令：我国现有新城区已构成城市供应过剩（2）

摊大饼式发展致“空城”频现

现阶段城镇化推进的主要表现形式是新城新区、农村新社区，而扩张模式大都是摊大饼、模仿或者复制。

“据我们调研，从上海、北京到兰州、乌鲁木齐，从河北到四川，几乎每一个大中城市附近都要搞一个新区，而新区规划占地和人口相当膨胀，远远超出老城。”乔润令指出，现在很多地方都出现了“空城”现象，即使北京和天津之间的“京东新城”也是空城。

乔润令直言，在调查中看到，一些城市的房地产项目空置率高达40%至60%，部分中西部城市的房地产项目空置率更高达70%至80%，造成了土地等资源的极大浪费。

事实上，从数据来看，1990年至2000年，我国城市建设用地面积扩大90.5%，但城镇人口仅增长52.96%，土地城镇化是人口城镇化的1.71 倍。与此同时，2000年至2010年，城市建设用地面积扩大83.41%，城镇人口仅增长45.12%，达1.85倍。

我国城镇化面临土地城镇化快于人口城镇化。乔润令表示，发展产业效益显现时间较长，而房地产却见效快，因此，地方政府多选择收入高、见效快的土地财政，而土地财政方向便是单一房地产化，这也是造成城镇化摊大饼的主要原因“我国过去城镇化占用土地多、吸纳人口少，土地资源浪费极其严重。这一表现主要在新城新区的建设，平均投资一个亿吸纳人口不足三人。造成有城无业、有城无市、有城无人的尴尬局面。”乔润令说。

“不算规划中的，现有的新城新区已经构成城市供应的过剩，特别是中西部地区的中小城市。”乔润令指出，因为新城多是靠土地以及预期收入抵押。因此，这种建设模式背后存在较高的金融危机的风险。

国家发改委城市和小城镇中心研究员、中国城市发展研究院副院长袁崇法也认为，在利用土地方面，各地应考虑怎样用制度推进不再新占用地，而是开发存量。 “存量地完全足够，我国多个地区工业用地早已超过规定的20%，甚至发达地区高达40%、50%，另外，集体土地人均200至300平方米也远高于规划规定的80平方米。”

对此，国土资源部副部长胡存智认为，应完善土地用途管制制度。加强土地利用总体规划对城市用地规模的管控作用，严禁以城市发展为名擅自修改城市建设用地控制规模。

城镇化应摆脱“土地财政”

乔润令指出，没有定律证明城镇化一定能促进内需发展。因此，如果地方政府继续土地财政、继续高房价，中国的城镇化将没有未来，土地财政如果持续下去，地方政府的金融危机将会更加严峻。

国土部此前公布的数据显示，上半年我国房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。全国土地出让合同价款总　额　高　达1.7万　亿　元　，增　幅　达77.3%，创历史新高，其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%。

此外，近期审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，截至2012年末，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。而2011年审计署对全国政府性债务的全面审计结果显示，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿元。2012年和2013年进入偿债高峰期，偿还的债务额分别占17.17%和11.37%。

乔润令对此指出，以“土地财政”为主的城镇化由于没有产业支撑，对人口吸引能力较差，只会增加“空城”的数量，推高房价，因此是不可持续的。