辜胜阻：新型城镇化六大关键（4）

城市如何建设和管理

城镇化要健康发展，需防范五大误区：

一要防有城无市的过度城镇化，城镇化缺乏产业支撑，要避免使新市民变游民、新城变空城的“拉美化陷阱”。

二要防有速度无质量的城镇化，避免地方一哄而起搞大跃进，一味追求城镇化的高速度和规模扩张，陷入“速度至上陷阱”。

三要防城镇化的“房地产化”，过度依赖土地财政，避免过高地价推高房价、陷入“卖地财政陷阱”。

四要防地方政府以地生财，消灭村庄，迫使农民“被上楼”、农村被城镇化，陷入“掠夺式发展陷阱”。

五要防特大都市“大城市病”，避免重物而轻人的城镇化，陷高楼林立而居民幸福感下降、人口膨胀、环境恶化、资源粗放开发陷阱。

城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。城市规划要保持连续性。城镇化不等于摊大饼。像北京、上海等特大城市要严格控制人口规模，防止人口过度膨胀和城市无序蔓延，避免大城市病。城镇化也不等于透支未来。底特律破产的重要原因之一就是城市政府过度负债，透支未来。底特律破产警示我们，城镇化规划要长远考虑，科学规划，避免城市政府以过高的负债来过度透支未来。

　房如何有效调节

住有所居是城镇化最重要的物质条件。中央经济工作会议提出要“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。这体现了“寓改革于调控之中”的新思路，意味着房地产管理从行政主导的需求管理转向长效的供给管理。

我国房地产市场过去出现“十年九调，屡调屡涨”怪圈。要打破这种“怪圈”必须有新的管理方式。

一要从应急式短期调控转向用长效机制实现有效管理；

二要从单边需求调控转向供给与需求平衡、以供给管理为主的调节方式；

三要从偏重行政调控转向综合市场调节，发挥市场在商品房资源配置中的决定性作用；

四要从单一的“增量”调控转向“增量”与“存量”调节并重；

五要从针对一线城市病因形成的大一统调控“药方”转向对不同地域、不同城市的差别调节。