国研中心：完善住房保障是安邦固本的长远大计（3）

创新住房投融资机制是完善住房保障制度的核心问题

现阶段是我国保障性住房集中建设时期，建设规模大、任务重、投入多。据初步匡算，完成“十二五”时期保障性住房建设任务，所需投资大约为5万亿元左右。从实践来看，如何长期、稳定、低成本的筹集资金是住房保障工作的重点和难点，也是落实住房保障政策的核心问题。今年的《政府工作报告》中提出：“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”，这正是抓住了住房保障政策中的主要矛盾。尽管近几年来，中央及各级地方政府在住房保障方面加大了财政支持力度，多渠道筹集资金，但仍不能满足住房保障大规模资金的需求。同时，由于住房保障的特点，投资多，回收慢，银行等商业金融机构不愿意给住房保障项目贷款。因此，亟须推动住房投融资机制的创新，切实解决保障性住房建设的资金问题。在解决的途径上，一方面，要加大力度创新政策性住房金融机制和工具；另一方面，是采取多样性的市场化运作方式，动员社会力量参与保障性住房建设。

(一)创新政策性金融机制

所谓住房政策性金融，是指由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房保障领域从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府住房政策的相关金融机构。而通过住房政策性金融机构为居民解决住房问题，是国外许多国家的普遍做法，是实现政府住房公共政策的主要载体。如美国的房利美和房地美就是主要为普通居民和低收入者提供住房贷款担保或发放贷款，同时将其贷款衍生品化，分散风险的政策性金融机构，在美国的住房市场发展中曾发挥了重要作用。日本的住宅金融公库也曾在战后日本住宅市场的发展和帮助中低收入家庭解决住房困难方面发挥了较大作用。

我国现有多家政策性银行和金融机构，为基础设施建设、城乡一体化、进出口、农业现代化等领域提供了较充裕、低成本的贷款支持。但迄今为止还没有住房领域的政策性金融机构和机制。在我国城镇化进程快速推进，居民住房需求旺盛、保障性住房大规模建设时期，亟须在借鉴国际经验的基础上，建立起具有中国特色的住房政策性金融机制，为住房保障稳定的、低成本的资金支持。党的十八届三中全会关于全面深化改革的决定中，就强调 “研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”，推动城市基础设施建设和住房建设，推动城市旧城整治、棚户区改造建设，减少融资难度和降低融资成本。

我国创立政策金融性机构并非毫无基础。从上世纪90年代以来，我国就已建立了具有强制性、互助性特点的住房公积金制度，出台了《住房公积金管理条例》，并且形成了“管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的运行机制，为城镇居民解决住房问题提供了有力支持。同时，国家开发银行也在保障性安居工程建设中发挥了重要作用，为地方项目提供了较多的贷款支持。在这些条件和基础上，可在广泛调查，综合研究前提下，设计和建立我国政策性金融机制。

(二)采取多种市场化方式筹集保障房建设资金

在我国住房保障体系建设的实践中，各地探索了多种市场化保障房建设资金筹集方式。一是鼓励开发商建设运营、政府逐步回购的方式。其特点是政府通过让渡一定土地出让收益或提供一定额度的资金补助，来获得开发商以及相关社会资金的支持。二是通过政府和企业共同出资组建和运营住房投融资平台，通过不同类型项目统筹策划、综合开发，达到投融资平台的收支总体平衡。三是通过企业债的方式筹集资金。2011年国家发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，允许融资平台和其他企业发行债券融资支持公租房等保障性住房建设。此外，有些地方还积极探索通过金融工具的创新来推动保障性住房建设，以稳定的房屋租金和相关物业收入作为投资回报基础，发起保障性住房投资信托基金(REITs)，为保障房建设筹措长期的市场化运作资金。