任志强“房价不会跌”的理由值得深思

近日退休的华远地产董事长任志强26日晚在《财经》年会上表示，中国房价短期内可能会波动，但长期来看房价还会涨，估计仍有10多年的上涨期。他还认为，北京房价也不会下跌。今年以来，中国楼市降温明显，房地产投资增速、商品房销售面积进入下滑区间，但近期在房贷新政以及降息等利好政策下，楼市开始出现回暖。（11月27日中新网）

因为过去很多次，任志强先生关于房价不会跌的预测屡屡兑现，这一方面让其摆脱了“任大炮”的外号，甚至还成为了一名广受“爱戴”、信任的理财“大师”。即便如此，房价不会跌的看法，依旧让很多普通公众感到担惊受怕。过去十年，调控效果不佳，越调越高。今年以来，房价好不容易进入较长时间的波动，让很多人看到了房价继续下探的希望，但任志强先生如今再次认为房价长期还会涨，难免让一些公众“伤心”。

其实，房价涨跌背后有很多因素，绝非某个人的看法就可以决定和控制的。但不得不说，任志强先生每一次关于房价会涨的理由，都有一定的道理，这一次也不例外。很多人只是被任房价将涨的看法吸引，却忽略了其观点背后，其实都进行了“合理”的解释。譬如这一次，他认为，今年以来4个直辖市土地出让收入已超过6千亿元，一线城市土地价格增长了57%，而且今年以来政府没提过要控制房价，反而提出稳定住房消费，在这样的情况下，房价很难有下降空间。

类似的观点其实就是说，政府部门从房价中拿走过多，房价怎么可能不高？今年两会期间，全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印也对此进行过一番批评，并延伸开说，房地产行业审批多、部分雁过拔毛，乱收费。事实上，每平米房价中的政府土地出让金、税费占比过高，包括一些灰色、腐败成本高，早不是什么秘密。全国工商联2013年曾有一个很重要的统计调查，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了，如果政府的成本不断往上加，这都是刚性的成本，房价不可能掉下来，应该深刻去检讨，深入分析，然后再出政策。

作为房地产行业大佬，任志强也好，许家印也好，他们说的鞭辟入里，也佐证了政府从房价中拿走过多的事实。当然，房价中61%被政府拿走，这个数字倒不必太斤斤计较，政府拿走过多这个事实不能否认。政府拿得多并不意味着房价必然高，因为可能房价不算贵，但税费比例不低。这个情况也不能说完全没可能。但事实不是这样，特别是政府从房价中拿走的和普通公众收入比较起来过高，那么房价必然就会超过大部分公众的承受能力。于此而言，政府如果少拿一点，房价理论上就是可以低一点的。

很多学者和机构的研究统计表明，房价中所含的税费过高，其实最重要的一块就是土地出让金较高。导致土地出让金过高的原因很多，但主要又是因为在现行土地制度之下，地方政府是唯一的土地出让者。很多时候，一旦将某区域的地价抬高到一定程度，降下来就是很难的事情了。地方政府也只有自己的苦衷。1994年税费改革之后，中央政府拿走了大部分税收，地方政府缺乏支柱性财税收入渠道，土地财政被迫在各城市成为地方财力的补充。

而一旦地方政府和官员尝到了甜头，并随着房地产逐渐绑架了地方经济乃至中国经济的方方面面，土地财政积重难返，并形成恶性循环。从以上分析中可以看出，如果不能解开房价和地方政府利益攸关这个死结，任志强先生的言论或许又要成为现实。