当前房价回暖的泡沫有多大？

最近国内住房市场，又出现骚动期，一方面近两年的“量降价滞”的僵局似乎在打破，无论北京这样的一线城市，还是海口一类的二三线城市，尽管房价有些微的下跌，但住房销售从5月份开始突然出现了很大程度上的回升，不少地方的“地王”又开始出现。另一方面，在住房市场销售回升同时，不仅政府稳增长一系列经济刺激政策在陆续出台，而且住房价格将会大幅上涨的舆论及关于当前房地产宏观调控政策松动的谣言四起。面对着这种虚与实的大合奏，在不少人看来，如2009年那样的住房市场大繁荣又将开始，新一轮的住房市场暴发式的增长又将出现。

面对这复杂纷繁的市场局面，我们如何来看待、如何来认识。首先从5月份开始不少地方的住房销售确实是在增加，无论是从同比来看还是环比来看都是如此。但是，与国内房地产市场已经持续近两年的低迷局面相比，销量增长一些并非是多大的事情。值得观察的是这种销售增长能够持续多久?

其次，5月份以来国内住房销售回升，很大程度上是与住房市场的价格开始下降有关。无论是从国家统计局最近公布的数据来看，还是从中国房地产指数研究院公布的数据来看，5月份全国100个大中型城市的住房价格基本上是处于下行通道上。住房是一种完全分散、非标准化的产品，只要价格下跌，总是有居民进入。房价下跌住房销售增加，正是市场机制一种平常反映，根本就不值得大惊小怪。如果国内各城市的住房价格下降的幅度更大时，那么进入住房市场的消费者会更多。在投机炒作逐渐挤出市场之后，当前国内住房市场销售问题仍然是一个价格问题，仍然是一个价格下降多少的问题。

第三，住房销售有所增加很大程度上与最近政府宏观政策有所转向有关。但是这次“稳增长”宏观经济政策逆转，与2008年下半年有很大不同。比如2008年下半年存贷款利率下降了216个基点，而今年只是25个基点;2008年有一个四万亿财政，今年则只是强调增加对基础设施投入等。然而宏观调控政策逆转，很容易改变住房市场之预期。加上有2009年房价暴涨经验，消费者担心错过当前这个机会，进入市场代价会更高;对于住房投机炒作者来说，担心错过了这次赚钱的机会就再也没有机会了，所以他们会突破当前各种限制进入住房市场，这可能是当前住房市场销售突然快速增长最为重要的原因。

正因为，市场预期对住房销售是如此之重要，也就使最近的时间里，各种关于住房政策松绑谣言、购房潮兴起、房价将暴涨等的传言蜂拥而来。这正说明了房地产开发商、地方政府、住房投机炒作者及强大希望住房价格上涨的既得利益者正在通过各种方面来操纵市场信息与社会舆论，以此来改变整个市场预期，让吹得巨大的房地产泡沫重新吹大。

比如，央行减息问题。当前央行减息对房地产市场影响巨大，但一些人就把央行降息看作是7折优惠住房贷款利率又出现，有人甚至于鼓吹“住房贷款100万，7折优惠住房贷款利率比基准利率相比可节约利率28万”荒诞结论。但实际上，这是根本不存在的事情。

可以说，就当前国内住房市场形势来看，尽管眼花缭乱及看上去新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管地方政府推出不少软性托市政策，但是只要差别化的住房信贷政策不改变，那么国内住房市场要想再让住房投机炒者兴风作浪根本就不可能。这是目前国内房地产宏观调控最为重要一道防线。如果住房投机炒作者不能够进入市场兴风作浪，那么70%以上无法接受当前过高房价的居民有能力进入这样市场吗?答案是否定的，除非住房的价格继续下跌，下跌的程度也就是住房消费需求释放出来程度。这是判断国内住房市场最为重要的依据。当前政府还是要稳定住房市场之预期，不要让住房市场许多虚假信息当道。