地区复兴路漫漫 9•11遗址重建难

和政府的多轮谈判、和保险公司的斗争、租户短缺以及宏观经济不景气等问题，导致工程进展缓慢，2号楼和3号楼几乎处于停工状态。曼哈顿下城的昔日辉煌，11年后因为各类经济问题，难以重现。

尽管纽约曼哈顿下城，不少地铁和城际铁路站的广播里，仍然把这一站叫做“世界贸易中心”（World Trade Centre）。但在过去的11年来，这里更多地被纽约人叫做“归零地”（Ground Zero）。

“我们更愿意把这里称为‘新的世界贸易中心’。” 希尔维斯坦地产公司 （Silverstein Properties）高管、世界贸易中心地产公司总裁Janno Lieber告诉本报。

2012年的9月11日，是9·11事件发生后的第11个年头。

此前几天，Janno Lieber来到世界贸易中心4号楼第60层楼的工地，他身后是尚未铺地板的水泥地，从窗口望出去，西北方向是已经建到100多层的世界贸易中心1号楼，北边是还没有怎么开始建的2号楼和3号楼，以及被各种脚手架包围的交通枢纽。

庞大的世贸中心重建工程速度之慢，超出预期。原本打算在去年10周年纪念时落成的几栋大楼已被推迟，直到明年秋天，4号楼才将成为这16英亩遗址片区域内，第一栋落成并开放使用的大楼，主楼1号楼计划在2014年落成，2号楼和3号楼目前几乎处于停工状态。

和政府的多轮谈判、和保险公司的斗争、租户短缺以及宏观经济不景气等问题，导致工程进展缓慢。曼哈顿下城被恐怖分子摧毁的夕日辉煌，11年后因为各类经济问题，仍然没有得以重现。

“全美最安全的高楼之一”

脚手架外的建筑电梯，伴随着工地嘈杂声和高空风声，迅速爬升到60楼。

这里将是未来世界贸易中心4号楼一个典型的办公楼层。规划中这栋大楼总计投资20亿美元，楼高977英尺（298米），共72层，全部用作商业出租。

从60层楼的西边窗口俯视，9·11纪念遗址赫然眼前。原先世界贸易中心双子塔的所在地，成为了两个巨大水池。除了矗立在更北边的7号楼之外，这里剩下的六栋楼从东北两面环绕遗址，形成新世界贸易中心的基本规划。

遗址同地重建，新楼处处刻着9·11的记忆。

“9·11给我们带来许多教训，现在这几栋高楼的安全措施非常到位，可以说是全美最安全的高层建筑之一。” 希尔维斯坦地产公司高级建筑经理Malcolm J·williams告诉本报。

记者看到，在楼面中央的客用电梯区域，由厚实的钢筋混凝土墙围成，贯穿大楼整体。内部设施包括整栋大楼最关键的安保系统，诸如机械系统、水力系统、通信设备、楼道、电梯以及灭火设备等。

Malcolm J·williams表示，这是从当年吸取的教训。当时飞机来袭，穿过电梯区间，导致所有的重要系统瞬间暂停，人们无法及时疏散。现在飞机无法击穿整个区域，这里是整栋建筑中最安全的地方。

同时，逃生楼梯比规定标准宽了20%，也是希望在任何紧急事故来临时，可以容纳更多的人上下走动。

“我不觉得人们对高楼有所恐惧。9·11告诉我们，很多事情的确可能发生，未可预见，但事实是，世界各地的高楼也在不断树立。” Malcolm J·williams说。

西北面的1号楼规划110层，几个月前其楼高已经超过帝国大厦，成为北美地区最高的大楼。其地下有深达10层楼的地基，为的也是更加安全稳固。

“等4号楼开业时，相信人们都会感到无比兴奋，因为他们会意识到，世界贸易中心又回来了。” Janno Lieber说。

融资和租户难题

但世界贸易中心重建过程，却没有人们想象的那么振奋人心。

2001年9·11事件后，直到2005年该区域整体规划才初步落定，每栋楼的规划一直到2008年才完成。该区域整体完成并向公众开放，可能要等到2020年左右。

2001年夏秋之交，希尔维斯坦地产公司 （Silverstein Properties）租下纽约曼哈顿下城“双子塔”及其附近的超大型商业公共休闲区域，租约为99年。6个星期之后，9·11事件爆发。

等一切搜救清理工作结束，措手不及的公司才发现，面前的事情千头万绪。

记者从希尔维斯坦地产公司了解到，首先是和政府谈判，商讨这一地区的重建和融资问题，政府三、四年后更替，又得重新谈判一轮。最终，纽约港务局（Port Authority）接手开发重建的世界贸易中心1号楼、紧邻的艺术中心以及交通枢纽，其余建筑的开发权仍然归希尔维斯坦地产公司。而作为回报的一部分，港务局总部将进驻4号楼，成为其最主要的租户。4号楼几十亿美元的债券融资也顺利解决。

保险是第二个问题。希尔维斯坦地产公司和保险公司几经谈判，最终获得超过50亿美元的建筑财产保险赔款。但是，对于整体200多亿美元的大工程来说，这笔钱远远不够。

而当年因为飞机撞击问题而产生的保险赔款，还迟迟不能到位。目前开发商和航空公司的官司仍在进行之中。

“尽管WTC是被恐怖分子摧毁的，但我们的总裁兼首席执行官Larry Silverstein却必须整天和保险公司斗争，确保拿到重建资金。”Janno Lieber说。

此外，开发商还要花无数时间在与当地社区以及相关人士沟通。

“每个人都希望参与意见，曼哈顿地皮非常紧张，即便用一小块，规划都需要和市政府以及社区居民激烈辩论。” 希尔维斯坦地产公司租赁业务高级副总裁Jeremy Moss说。

另一方面，租户也是挑战。

目前，1号楼和4号楼的签约租户占据了一半楼层，租期大多10-15年，也有20年。其中主要是政府机构和非盈利组织，包括港务局、纽约市政府一些部门等，一个与中国有关的非营利组织——中国中心（China Centre）也在1号楼租下好几个楼层。

此外，开发商仍然在和不少潜在租户谈判。但是，2号楼还和3号楼目前鲜有招揽到客户，尤其是企业。

卢森国际律师事务所执行合伙人伯格（J·Frederick Berg）告诉记者，许多人对于新建的世界贸易中心心存疑虑，一方面担心安全，另一方面觉得出行不便利。

有些公司雇员反对他们的雇主将办公室搬到那里，仅仅因为那里曾经导致太多人丧生。

目前，希尔维斯坦地产公司正在为3号楼寻觅能租下10层楼以上的租户，因为只有这样，政府答应提供的资金才能到位。

地区复兴路漫漫

纽约新的城市天际线，或将因为融资不利而无法完成。

“现在我们最为关心的是经济环境每况愈下，而不是有关9·11的坏记忆。” Jeremy Moss说。

他表示，很多人都很惊讶2号楼和3号楼施工暂停。但对开发商来说，“市场需求决定了工程进度。如果找不到租户，暂时不会继续开工。”

目前，3号楼已经建到7层楼高（未来建筑的大堂高度），按照开发商的设想，如果3号楼在年内找不到10层楼以上的租户，就维持现状。而2号楼只是与街面齐平，从外围看过去空空如也，融资和租户情况更是不尽如人意。

至少在未来的三到四年，这两幢楼注定成为下城地区著名的“烂尾楼”。

纽约市政府为了吸引租户不遗余力，推出了若干税收优惠措施。 Jeremy Moss不愿意透露目前租金价格，但他表示，这是目前可以找到的市中心性价比最高的楼盘了。

在曼哈顿，华尔街所在的传统的下城地区走过几十年前的金融鼎盛时期，如今逐渐没落，取而代之的是中城兴旺蓬勃的新型金融区。

曼哈顿下城房地产专家HR咨询公司主席Carl Weisbrod说：“从9·11发生至今，下城地区的房产业态发生巨大转变，大约有共10000多个单元的写字楼，逐步被改建成住房，为的是降低建筑空置率。”

2008年金融危机后，美国经济复苏缓慢，尽管美联储进行过两次量化宽松，但近来资本市场流动性仍然很低，失业率不减反增，政府赤字严重……世贸中心的重建工程，已然退居次要位置。

十一年前被恐怖主义摧毁的地区，仍在艰难寻求出头之日。

“我们希望新的世界贸易中心比原来的更好。” Janno Lieber说，“原来的‘双子塔’见证了一个悲剧，但同时也给予了这个城市新的机会，用来建造新的空间。”