我国房地产市场的九大数据谜团（3）

4、居民未来住房需求量

这是科学判断未来房地产市场基本走势的前提。这一数据由几个因素决定，一是居民现有住房实际拥有量；二是与城镇化率相关的城镇实际人口每年增长量；三是住房折旧率；四是与居民收入相关的住房改善需求量；五是农村住房变成为城镇住房数量。由于居民现有住房真实数据不清，居民真实收入情况不清，居民未来住房的需求量难以真正合理与科学判断。目前未见官方对未来居民住房需求量的研究成果，社会机构对此有相当研究。

社会研究数据：

数据1：根据全国工商联房地产商会《未来20年我国城镇住宅建设发展空间》报告，按国际经验，在户均住房套数接近1.1之前，住房存量将保持较快增长，之后，住宅市场进入成熟稳定阶段。2010年我国城镇人口6.2亿，户均住房接近1套，人均住宅建筑面积29.8平方米，全国城镇住宅存量185亿平方米。从2010年—2030年，城镇人口年均增长2.2%，城镇住宅存量年均增长4%，扣除折旧后城镇净新增住宅面积年均增长2.9%；到2030年，我国城镇化率将达到80%，城镇人口将达9.88亿，人均住宅面积43.4平方米（基本达到发达国家水平），户均住宅1.05套，城镇住宅总量将达429亿平方米，比2009年净增244亿平方米，增长132%。

数据2：中国指数研究院，从目前到2020年，我国城镇化率每年提高1.2个百分点，每年新增人口近2000万人，仅新增人口住房需求和改善性需求，届时需要120亿平方米住宅，是2011年全国商品住宅销售量的12倍。

数据3：从官方的统计到研究机构的分析，由于各自对城镇住房存量数据分析判断有重大出入，因此，对未来城镇住房需要量增长速度、5年10年或20年需求的总量目标、中国城镇住房总量峰值到来时间的分析与判断也会出现重大出入。

5、全国住房建设用地可供量

这是衡量可供住房用地进而决定地价上涨趋势的前提。我国到底有多少住宅建设用地可供量，国家部门并未提供一个权威、明确和全面的数据。人们普遍认为，在保护18亿亩耕地红线的硬约束条件下，随着城市化和城镇人口的增长，我国城市土地供应越来越紧张，土地越来越稀缺，地价越来越贵，房价也会越来越贵。而下述各类数据表明，情况可能并不是如此。

国家统计数据：

数据1：全国耕地面积，正式公布数据为，2011年我国耕地面积12172万公顷，合18.26亿亩。据有关方面内部数据，近年按新技术方法测绘的全国耕地数据为24亿亩，目前数据尚未公开。

数据2：据住建部数据，2004年我国农村建设用地2.48亿亩，1654亿平方米，户均近一亩地，人均约220平方米，高出国家定额最高值（150平方米/人）47%。

数据3：据统计局数据，2010年我国城市城区面积17.87万平方公里，比2000年增长103.5%；建成区面积4万平方公里，比2000年增长78.5%；城市建设用地面积3.98万平方公里，比2000年增长79.8%；城市人均建设用地130多平方米。

数据4：据国土部信息中心研究报告，近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。从道理上讲，住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。

社会研究数据：

数据1：有关机构根据我国城市建设用地数据进行的研究成果显示，我国664个城市，城镇居民用地已经达到人均133平方米。而世界发达国家为82.4平方米，发展中国家为83.3平方米，我国超过世界平均水平60%以上。

数据2：有关部门研究机构的一项研究显示，1990年-2004年，我国城镇建设用地由1.3万平方公里扩大到近3.4万平方公里，城市用地规模弹性系数（城市用地增长率/城市人口增长率）从1986年-1991年的2.13增加为2.28，已大大高于1.12的合理水平。我国城乡建设用地从总量上来看，已足够16亿人口达到世界发达水平的用地需要。

数据3：有关部门研究机构的一项研究指出，中国城市人均建设用地130多平方米相当于这样一个地理概念——以香港特别行政区为例，土地总面积1068平方公里，约600万人，城市建设用地约200平方公里，人均建设用地30多平方米。如果按照人均130平方米布局，相当于把香港现有的建设和人口布置在800平方公里的土地上，其道路、地下管网等基础设施建设和人流、物流的里程都将增加4倍，香港保护下来的绿水、青山和田野将由占土地总面积的80%多，降到约20%。

数据4：中央党校一项研究指出，1978年我国农村村庄用地为7000多万亩，2007年为27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，但农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，城市建设用地30年来只扩大了5000多万亩，却承受了转移和增加的4.1亿人口。因此，在不影响耕地基本保有量的前提下，农村建设用地转为城市用地的潜力十分巨大。