我国房地产市场的九大数据谜团（4）

6、全国和各地住房价格

这是判断房地产市场宏观政策合理性、衡量调控目标实际程度和评判房价合理性的前提。我国住房市场供给渠道多样，各类住房真实价格差距巨大。除房地产开发企业公开出售的商品房价格是基本明白清楚公开的外，其它各类住房实际价格是不清楚的，而后者住房数量的总量并不比商品房数量的总量少。

国家统计数据：

数据1：统计局每年每月公布全国70个城市商品房和二手房平均价格指数。从统计数据看，2012年，70个城市商品房价格，与去年同期相比，下降的城市8个，持平的8个，上涨的54个，其上涨幅度最高不超过1.2%；二手房价格，同比下降的城市26个，上涨的城市40个，涨幅最高的只有2.4%。

数据2：根据国家统计局数据，2012年全国商品住宅平均销售价格为5430元/平米，比2011年上升8.5%。全国房价明显上涨，70个大城市房价有所下降，这一明显反差使人对统计数据产生疑问。因为，去年人们的普遍实际感受是，大城市房价上涨非常明显，中小城市和城镇上涨压力较小。

社会研究数据：

数据1：城镇二手房实际价格，除正式成交的合同价格外，一般情况下，买方还要为卖方支付税费和中介费，后者相当于成交价的5%-10%，有的甚至更高。这就是说，真实的二手房价格一般要高于统计价格的5%-10%。

数据2：党政机关、政法系统公务员和军队干部的经济适用房价格，这是至今仍在进行分配的住房，其数量不小，其价格相当于市场价格的20%-50%。

数据3：国有企业事业单位和社会团体自建房或集资建房，在部分职工中分配，其价格相当于市价的30%-50%。

数据4：小产权房价格。小产权房数量到底有多少，至今无权威统计，其价格各地也很不一样，一般相当于市价的1/2至2/3。据全国工商联房地产商会的研究，小产权房价格相当于同区域商品房价格，北京为25%-30%，哈尔滨为40%-60%，太原为50%左右，四川为60%左右，深圳为20%-50%。

7、房地产开发成本与利润

这是衡量房价合理性、把握房地产调控分寸、衡量调控目标实现情况的前提。这方面的数据看似清楚，因为它相对公开和透明。但一些公开的重要数据的真实性，也是大有疑问的。

国家统计数据：

数据1：每年一度的房地产统计年鉴反映的开发商成本与利润数据。根据这类数据，不少开发商和相关学者认为，我国房地产行业不是暴利行业，而只是属于相对较高利润行业。

数据2：国家税务统计数据，2011年，我国房地产业营业税3631亿元，增长14.9%，所得税2203亿元，增长21.7%。2012年，房地产全行业税收12241亿元，增长10.6%，占全国税收总额的11.1%。2012年我国房地产行业增加值占全国GDP的5.6%。相对于房地产业占全国GDP的比重而言，房地产行业是重税行业。

社会研究数据：

数据1：据万得研究报告，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，2011年全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为39%，真实利润率为28%。开发成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理费用、财务费用、配套设施等8%左右。

数据2：国务院发展研究中心的最新研究报告指出，我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

数据3：上海、深圳证券交易所每季每年公布的房地产上市公司季报和年报反映的数据。2012年，最大的房地产上市公司万科、保利、招商等前十家公司，毛利率在25%-30%以上。