我国房地产市场的九大数据谜团（5）

8、政府土地出售收益情况

这是衡量土地价格合理性的前提。我国城镇土地来源，一般是通过向农村集体土地进行有偿征收，经过土地整理、一级开发后变成可供出售的二级开发土地。因此，政府土地的成本由两项构成，征地成本和一级开发成本。城镇商品房土地一般是通过“招拍挂”的市场竞价方式出售给开发商。专家曾测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益率一般在40%以上。

国家统计数据：

数据1：财政部透露，2011年我国东部地区“招拍挂”和协议出让土地实现的土地出让收益3524亿元，占全国的68%。以此计算，2011年全国土地出让实现的收益约5182亿元。

数据2：今年3月财政部的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》显示，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元。在支出方面，报告显示，2011年地方国有土地使用权出让收入安排的支出32931.99亿元，包括征地拆迁补偿等成本性支出23629.97亿元，农业土地开发整理和农村基础设施建设以及补助农民等支出2351.06亿元，用于教育支出197.46亿元、用于农田水利建设支出120.35亿元、用于保障性安居工程支出668.58亿元、按城市房地产管理法规定用于城市建设支出5964.57亿元。

社会研究数据：

有人根据上述数据进行推算，如果按照5182亿元计算，则2011年地方政府土地出让的净收益率仅为15.6%。如按业界一般理解，扣除掉“征地拆迁补偿等成本性支出”，剩余的部分即是地方政府的土地出让收益。这意味着，2011年地方政府的土地出让收益为9537亿元，约是当年土地出让收入总额的28%。同样来自财政部的两组数据，一个是5182亿元，一个是9537亿元，两者相差4355亿元，数据出入很大。

10、居民住房刚性与投资投机需求情况

这是衡量调控政策执行效果的前提。对这两类需求，至今无明确的政策性解释和定义。刚性需求一般是指首套住房需求，和以小换大、以旧换新，或购买第二套自住性住房的需求。投资投机需求一般是指购房主要不是为了自己居住，而为了等待房价上涨、房屋升值后出售获得差价收益。

国家统计数据：

据各地的官方报道，2011年以来，由于执行了严格的限购限贷调控政策，目前各地房地产市场中的投资投机需求已经基本被挤出，首次和一般改善性购房的刚性需求已占商品房交易量的90%以上。

社会研究数据：

据一些研究，一线城市的高价商品房，特别是高档公寓和别墅，如北京每平方米4万元以上的商品房，其购买者多数均非真正的首次购房，也非一般真正的改善性购房，多为高收入者利用政策漏洞进行购买，主要目的是投资，是保值升值，也有不少是为短期投机。一个显著现象是，北京的许多中高档楼盘开盘后不久，或刚可入住不久，随着价格的上升，就有不少二手房出售，但此时房屋并未交付使用，或刚交付而并未使用。北京最近宣布，不再允许个人通过补交社保基金取得常住人口身份登记。这说明，近年这一现象普遍存在，北京对非常住人口限购住房的政策在相当程度上已经被规避。