【案例】新房库存逼近警戒线为房价上涨预警？

【全球财经案例】

编者按：北京楼市库存降至6万套，逼近警戒线区域，引发房价上涨担忧。库存在持续下降，而企业又缺乏补充库存的动力，将进一步加剧供需紧张态势。近年来销售一直没能满足需求，这部分需求将推后到今后年份逐步释放，也为房价上涨定下基调。随后的调控之路将走向何方？让我们共同关注本期经典案例。

【事件介绍】

北京四月新房预售证骤降18% 业界看涨房价

尽管北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）已经削减了预售许可审批的数量，并着手对期房、现房价格进行干预，但这仍然未能改变北京市商品房价格3月以来，一直位列70城市房地产价格涨幅“前茅”的局面。《中国经营报》记者获悉，为了避免高价楼盘集中入市并放量成交造成房价未来快速上涨的市场预期，4月以来，北京市住建委开始“控制”房地产预售许可的审批速度和节奏。以2013年4月为例，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。

新“国五条”的调控是否落空？新房供应趋紧是否会带来房价进一步上扬？一时间，关于房地产后市的讨论在市场上不绝于耳。尤其是近日中国社会科学院财经战略研究院公布的报告指出，当前房地产市场住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。

遗憾的是，在如是供求关系下，北京房地产价格短期内得到控制已非易事。

“削减”预售证

第三方市场监测机构亚豪房地产的监测显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证。

“现在同行见了面，聊天第一句话都是问，你们项目的预售证批下来了吗？”5月8日晚，万科北京公司一位销售负责人告诉记者。根据中国现行房地产法律法规，只有得到属地主管部门的批准，并获得商品房预售许可证后，才能实施期房销售。

不过，如今想要拿到一张预售许可证，在北京却并非易事。

从2013年3月开始，北京市住建委加强对预售许可证审批的管理。在3月全国两会召开期间，甚至一度暂停了预售许可证的审批工作。这导致包括万科、保利、中化方兴、融创等多家大型房地产开发企业在内的诸多住宅项目，在上报有关申请材料后，未能在上述时间区间内获得预售许可证。

在3月20日后，北京市住建委对楼盘预售许可证的审批才陆续恢复，相关楼盘陆续被批准预售。但是，北京市住建委发放预售许可证的数量和节奏明显被实施控制。这种情况到2013年4月开始显性化。

第三方市场监测机构亚豪房地产的监测显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证。

统计数据显示，北京市住建委在4月最后一周以及“五一”小长假期间集中发放了10张预售许可证，而4月前三周的预售许可批准数量总共为12张。相比于2012年同期，这一数据同比降幅约在18.5%左右。

据了解，在对预售申请审批实施节奏控制的过程中，北京市住建委主要是延后申请预售价格较高楼盘的批准许可，并避免高价楼盘“集中批准预售”的情况。

“这样的做法主要是为了避免高价楼盘在某一时间区间集中入市，从而拉高北京整体的房地产价格统计数据。”一位不愿具名的央企下属房地产企业的销售负责人告诉记者。

行政控价格

后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内，从“限涨幅”到“零涨幅”，北京市政府的口径明显趋紧。

记者了解到，按照北京市住建委当前的要求，第一次申领预售许可证的住宅项目，其价格不得超过区域内在售项目的平均价格；对于非新盘项目后期预售许可证申领的申报价格，则要求不得超过一期开盘时的平均价格。

在此之前，北京市对于预售价格的审批，一直时有干预。实际上，从2011年开始，北京市就执行了类似的管制手段，不过其控制价格的额度多在20%左右，即后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内，从“限涨幅”到“零涨幅”，北京市政府的口径明显趋紧。 

从2013年2月开始，北京房地产市场价格涨幅一直在70大中城市房地产监测体系中名列前茅，这让北京市政府感受到了巨大的压力。

中国指数研究院数据显示，十大城市均价中九个上涨，百城房价指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年4月十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比3月上涨1.31%。其中，北京环比上涨3.11%，涨幅最大。

据了解，2013年以来北京市政府多次召开不同级别、不同方式的会议，研究出台“国五条”北京执行细则和稳定北京房地产市场的问题。在这样的压力下，北京市住建委最初开始考虑在短期内对房地产市场价格实施“有限度的干预”，但最终还是将其内容详尽的写入北京市落实新“国五条”调控政策的地方实施细则。

北京市落实国五条地方实施细则要求，加强商品房销售价格引导，继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

除此之外，北京还拟对自住型、中低价位普通商品房纳入限价房范围进行管理，对此类住房实施限价销售。目前，北京市住建委正在会同有关部门研究这项政策的执行办法，初步方向为实施限价管理的中低价位普通商品房，将在再上市交易过程中实施限制。

显然，北京市希望借此拉低整个北京市房地产价格的数据表现。