【案例】新房库存逼近警戒线为房价上涨预警？（2）

预期被“打乱”

在预售许可证的发放节奏上，2013年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。

“在一定程度上，预售许可证审批节奏的控制，虽然能在一定时间区间内的数据上房价涨幅会得到控制，但是从长期上看，容易扰乱购房人的预期。当然，这只是我个人的观点。”前述不愿具名的央企下属房地产企业的销售负责人称。

他是通过自己负责管理的楼盘销售情况得出这样的结论的。2013年3月，在等待将近2个月后，这家企业开发的楼盘获得了预售许可证，同一周内，北京市住建委只核发了2~3张预售许可证，该楼盘预售许可的房源数约为320套，但同期“排号”等待购买的意向性客户，已经达到了约700组。

随后一周，北京市住建委又核发了多张预售许可证，市场上可售房源明显增加。“但由于前期房源紧缺的状况已经在市场中形成印象，从而导致市场预期在一定时间内仍然维持稀缺的判断，因此我建议，一是平均每月中各周预售审批的数量节奏，形成稳定连续的可售房源入市，二是公布每周批准的预售许可项目、房源数，引导市场预期向平稳的方向。”他说。

2013年4月，这一现象仍然存在。亚豪机构的市场监测显示，尽管预售许可证发放数量同比下降约18%，但新增供应8906套商品房，供应面积85.3万平方米，分别超出2012年同期21%和2%，市场的实际供应并未减少。

但在预售许可证的发放节奏上，2013年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。

“还是要综合管理预期和增加普通商品住房供应相结合，才能实现房价的稳定，而稳定预期的最必要手段，就是稳定供应，不要一会儿多一会儿少，这样往往会造成市场预期的混乱，而导致房价的进一步快速上涨。”中国房地产学会副会长陈国强向记者如此表示。

北京新房库存逼近警戒线 为房价上涨预警

亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示，对一个城市而言，5万套的库存已低于警戒线。而目前北京6万套的库存已逼近警戒线区域。

事实上，不仅是北京楼市库存在下降，全国几大城市的库存都在下降。根据高华证券统计显示，截至5月5日当周，全国13个重点城市库存平均消化时间已从上周的10.5个月降至10.3个月。其中，北京、深圳、广州、南京、福州、苏州、厦门和东莞的库存都出现了下降。

而开发商补库存的意愿并不强烈。根据统计局数据，3月单月新开工增速为下降20.2%，大幅低于预期，住宅单月新开工下降19.5%，且商业营业用房新开工单月同比也下降27%，说明企业整体开工意愿并不强。

此外，从土地市场数据来看，前3月土地购置面积同比下滑22%，土地购置费同比下滑10%，隐含着开发商延缓了土地出让金支付，主动加库存的意愿并不强烈。

库存在持续下降，而企业又缺乏补充库存的动力，将进一步加剧供需紧张态势，这为房价进一步上涨提供了动力。

根据中指院公布4月份百城房价数据，全国100个城市住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%，同比上涨5.34%。房价自2012年6月起已经连续第11个月环比上涨。