【案例】房产税不是降低高房价的利器（2）

“房产税并不是针对所有房屋征收，而要对特定价格、特定面积的房屋进行征收。”财政部财科所费太安博士认为，从我国实际看，人多地少、土地资源严重短缺的现状决定了不宜将住房作为投资品。因此，利用经济手段发挥财税政策的作用，向拥有超出正常居住需要的多套房产的持有者征收房产税，甚至课以重税，不失为一条控制房价的有效途径。

比如，对首套房产不征税，第二、第三套依次提高税率。就像个人所得税工薪收入实行阶梯税率一样，低收入者不缴税，中等收入者按5%至10%税率缴税，而高收入者则要按40%的税率缴税。这样，一个人拥有的住房越多，税率就越高，税负也就越重。拥有三四套住房的业主房产税税负，就会远远高于二套房业主。而对于那些拥有十几套甚至几十套的“房叔”、“房姐”们来说，成本和负担会翻着筋斗上升，更难招架。

费太安认为，今后应适当减少房地产生产和流通环节的相关税负，同时增加住房保有环节税负，建立基本住房不征税、多套住房多缴税的制度，这样可以加大对富人房产的调节力度，降低普通居民的税收负担，更多地体现税负公平。

不过，这又涉及房地产市场一个深层次问题，即住房信息底数不清。现在，究竟哪些人有房子、哪些人有两套以上住房、一线城市住房自有率多少、空置房多少，一直说不清楚。这就要求推进住房信息联网，尽快摸清底数。

房产税能否降房价？

房价主要取决于供求关系，无论从发达国家还是我国试点地区经验来看，不能指望房产税成为降低房价的利器

随着房产税扩围的脚步临近，社会公众开始对房产税推出后房价走势议论纷纷，许多购房者改变了原有的购房计划，希望房产税推出后能够真正降低房价，从而减轻购房负担。

另一方面，房产税也深刻地影响了租房市场，许多房主担心房产税增加持有成本而要求提高租金，租房者则希望房产税能够促使多套房持有者将空置房屋推向市场，降低租金。

“房产税对于房价的影响远不会有社会公众想象的那么大，房产税更多的是发挥稳定房价的作用。”顾云昌介绍说，从发达国家经验看，美国推出房产税主要是为了增加地方政府财政收入，德国开征房产税则主要是调节收入分配，这些国家推出房产税后，都没有带来房地产价格大幅下降的局面。而从已试点地区上海、重庆的情况看，房价上涨的势头也没有得到根本遏制。

“房产税，其影响更多体现在心理层面，短期可能影响部分投资者抛出房源。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，决定房价最根本的因素是供求关系，我国目前大城市实际空置的房产比例并不高，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求，购房者很可能负担更多。

“相比于房产税这样的财税手段，提高首付比例、存贷款利率等货币政策对于房价的影响更为明显，这是世界各国的经验普遍证明的结论。未来对于房地产的调控还是要立足于增加供给。”顾云昌分析认为，房产税虽然增加的是持有环节的成本，但在住房市场供不应求的情况下，这种成本还是会转嫁到价格里，未来制定降低房价的措施应该着眼于如何增加有效供应。

顾云昌建议，对于有自住需求的购房者，不必过多考虑未来房产税的问题，只要价格合适就可以择机购买。而对于那些有投资投机购房需求的人，则需要认真考虑未来房产税推出后对于持有成本和投资收益的影响。

“房产税对租房市场方面的影响要复杂一些，可能会影响部分库存空置房源选择出租，增加租赁房源平抑房租上涨。”张大伟分析，在目前阶段，房产税一般是要从二套以上开始征收的，而市场上的出租房源大部分都是业主的第二套房，在持有成本增加的情况下，很多业主会选择出售房屋或出租房屋以降低成本，这一方面降低了租房市场的需求，因为部分租房者会借机购买二手房，另一方面增加了供给，从而降低房租。

房产税都不能降房价还指望什么？

国家发改委日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务，房产税试点扩围再次引发民众的极大关注。那么，民众为何如此关注房产税扩围呢？

客观地说，无论政府扩围房产税试点目的是什么？也无论专家们如何论证房产税的多重作用，而大多数普通百姓对房产税扩围的希望只有一个，那就是寄希望于房产税推出后能够降低畸高的房价。

对住房保有环节征收房产税的动议议论多年了。一个事实是，几年前之所以动议房产税还是因为房地产调控，还是因为畸高房价，还是社会民众寄希望于房产税无论是试点，还是全面推开能够降服高房价，能够给百姓实现住有所居的梦想助一把力。

因此，从房产税动议的初衷看，从多数百姓对房产税的希望分析，对其能够降低高房价抱有很大希望。而现在却说，不能指望房产税成为降低高房价的利器，又说什么“房价主要取决于供求关系”。

需要明白的是，对住房保有环节征收房产税就是根据我国人多地少、土地资源严重短缺的现状决定了不宜将住房作为投资品，更不易将其作为投机品，试图通过征收住房保有环节的房产税、增加保有成本来抑制投资投机，改变供求关系，理顺供求关系，使得需求为真正的刚性需求。怎么能将房产税与供求关系割裂来看呢？还以什么“房价主要取决于供求关系”来抹杀房产税在抑制高房价中的作用呢？