【案例】房产税不是降低高房价的利器（4）

房产税因何被误读为降房价利器

随着房产税扩围的脚步临近，社会公众开始对房产税推出后房价走势议论纷纷，许多购房者改变了原有的购房计划，希望房产税推出后能够真正降低房价，从而减轻购房负担。

房产税真的能够降房价吗？显然不能。可是，许多人寄希望于房产税能够降房价，对房产税功能过度夸大，出现非理性的声音。为何出现这种情况呢？

首先，一些媒体的选择性报道导致误读。从税收理论来讲，房产税作为一个财产税，功能是多方面的，比如调节贫富差距、筹集财政收入为地方建立主体税源、促进房地产市场健康发展等。同时，房产税作为市场经济调控的一个非行政化手段，其作用的发挥必须依靠一定的市场经济环境，比如法治环境、人们遵从法律的意识、是否按照公平原则运行、有没有垄断或者人为操纵、其他要素的市场化程度比如土地、利息是否市场化等。但是，我们看到一些媒体在做房产税相关报道时，只选择了与调控房价有关的方面有侧重性地宣传和解读，只看到房产税增加房屋持有成本的单方面功能，对其他方面不予报道，以致许多人误以为房产税是降低房价的利器。

其次，大多数人财税相关知识缺乏。由于专业性强等特点，很多人不愿主动学习和了解财税方面的知识。每年的全国两会上， 都有很多代表委员反映看不懂国民经济预决算执行情况的报告和相关报表，这一方面与预算报告制定得还不够细有关，另一方面也与一些代表委员缺乏财税知识有关。在对财税知识并不了解的情况下，一旦出现与自己切实利益有关的财税改革话题时，很多人往往不能辨别是非，容易被非理性的声音所影响。同时，受影响者又不自觉地加入到非理性声音的传播中，导致非理性声音的分贝越来越高，理性客观的声音被淹没，以致影响改革的正确决策和对税制本身的认识。

由于改革的难度，加上利益复杂交织，以致在房产税改革上，出现了很多争议和阻力，最明显的就是对房产税功能定位不准。各个职能部门往往从各自的利益和立场看待房产税改革。有的部门希望房产税及时推出，能够给高房价降降温。但是财税部门从完善税制、征管水平等方面考虑改革的择机推出和制度设计，特别是由于房产税在房产信息的核实和价值的评估等方面有很高的要求，因此，财税部门对房产税改革表现为慎之又慎的态度。一些地方政府又有自己的小算盘，担忧房产税推出真的打压房价，降低自己的土地财政收入。所有代表这些立场的声音通过各自的信息披露渠道传递到市场上，就给市场释放了错乱的信息，在误导老百姓的同时，也误导了一些真正关心改革、理性建言的人士，一些专家学者也受到这些信息的干扰。所以，对于房产税改革，目前应该综合全局，撇开部门利益，抓住主要矛盾，权衡利弊得失，果断决策。

【启示与思考】

房价和地价持续上涨，使房地产市场再次面临调控预期。近期国家发改委公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确“扩大个人住房房产税改革试点范围”是财税体制改革的重要任务，引发市场对近期扩大房产税征收地区时间和征收模式的猜想。而对于民众而言，更多关注的无非是房产税开征是否会成为降低高房价的利器，给百姓实现住有所居的梦想助一把力。

房产税征收带来的影响交由市场反映是最有说服力的。因此，在此我们不过多讨论此点，只简单分析房产税的性质与功能，以及征收过程中需要解决的问题，或许从中我们也可得到一些启示。

目前有关房产税功能的讨论，归纳起来有四种观点：一是提供稳定税源，取代对土地财政的依赖；二是抑制楼市投资投机，以建立楼市调控的长效机制；三是让多占房产者付出代价，调节贫富差距；四是引导居民合理住房消费，节约土地资源。

可以说，房产税具备了上述四方面功能。但以笔者之见，这些功能都是属于派生功能。实际上，鉴于房产是一种不动产，房产税在本质上讲是一种财产税，既然是一种财产税，显然就不存在该不该开征的问题。

如果承认房产税是一种财产税，就意味着谁拥有的房产越多，或房产价值越大，谁缴纳的税就必然也越多。这即是所谓的权利与义务对等。

但是在征收房产税的同时，还有如下几个问题需要思考及解决：一是有关税收负担问题，即开征房产税会不会增加普通百姓的税收负担。要让百姓消除这种忧虑，第一，应当规定人均住房消费免税额，其免税范围和程度在全国应大体统一，但也需因地、因时制宜允许存在适当差异。第二，超过免税面积一律征税，但税率可按人均超面积具体情况实现逐步累进制。这样，既可保证地方政府的收入来源，又可起到抽富济贫或缩小贫富差距的作用。

二是有关房产税开征步骤问题。由于房产税率涉面广，尤其会影响到相当多的既得利益者，在开征房产税的做法和步骤上必须慎重。房产税一旦全面铺开，虽说不能一成不变，但政策不可朝令夕改。就房产税开征而言，一定要“由点到面，由易到难”，经过试点再逐步推广。在税率设置上应当“由低到高”，逐步提高。在适当时候应当实现房产税从“增量”征收向“存量”征收过渡。否则，这不仅不公平，也难以发挥征收房产税为地方政府提供稳定财政收入来源的基本功能。

三是房产税全面开征时机问题。鉴于目前我国许多地方政府手中仍握有不少土地资源，土地转让大量收入，可以帮助城市建设和兴建保障性住房，另加一些征收房产税的技术问题尚未解决，有理由估计，当城镇可用于建造商品房的土地转让资源所剩无几时，或是对存量商品房全面开征房产税之日。尽管这一天目前尚未到来，但迟早会来到。

四是关于房产税的替代问题。房产税是将房地产开发环节和交易环节的税费转移到持有环节的税种，是对土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、营业税等相关税种的一种替代。但土地增值税等税种是房地产税而不是房产税，房产税开征可以替代印花税、契税等相关税费，但不能全部替代现行各种房地产税收。由于部分税费被替代（取消）了，一定程度上反倒可以减轻房产持有者特别是免征房产税家庭的税收负担。

房地产业是影响我国宏观经济稳定的重要行业，是地方财政收入的重要来源，也是金融扩张的依托。同时，房地产业还与民生事业紧密相关。因此，房地产调控政策很容易牵一发而动全身，影响到经济社会生活的各方面。对房地产调控政策的效果必须作出充分估量，做到谋定而动。

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