【案例】房产税不是降低高房价的利器（3）

不可否认，经济学上有一个基本原理是，当需求相对于供给缺乏弹性时，税收就可能向前端的需求者即购买者转移。对于楼市来说，就是自住型的刚性需求大于供给时，任何针对住房环节的征税都将转嫁到购房者身上，房价也必然上涨。

而现实情况是，包括北京等一线城市在内大量的房叔、房婶、房姐持多个身份证拥有无数套住房，以及贪官们动辄几十套甚至上百套住房，说明住房需求绝不只是刚需，投资投机囤房者占住房需求的一部分。这也证明了尽快开征房产税，加快试点扩围步伐的必要性。

那么，有人会问，为何上海重庆两市试点对房价抑制作用有限呢？不是房产税无能，而是沪渝版房产税太过温柔。上海的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%—1.2%。显然税率过低。

这次房产税试点扩围，应该总结上海重庆试点的经验教训，采取“宽严并济”、“宽门槛、高税率”的思路。以笔者看，从征收对象上实行较为宽泛的原则，如果按照套数计算，应该从第三套以上住房开始征收房产税；如果按照人均居住面积计算，应该按照人均60平方米以上征收房产税。

房产税征收对象应该定位在大户型、多套房和别墅类住房上，大多数普通百姓不能成为房产税征收的对象。然后，实行较高较严的房产税税率，比如：年税率确定在3-5%以上。真正提高投机投资购房者的保有成本，真正让其伤筋动骨、吐血出血，让整个社会谈住房投机投资色变。这才能使得房产税既起到抑制房价、完善税制的作用，又避免了误伤普通百姓的居住型、改善型需求。

房产税扩大到哪个城市需要参考两点：一是房价涨幅是否过快，投机投资性需求是否旺盛；二是征收房产税的条件是否具备？包括房产登记系统是否联网、健全等。从地区上来说，今年至少应该扩到北京、广州、深圳、杭州、南京、天津等一二线城市。特别是北京，今年应坚决推出房产税。

如果按照沪渝太过温柔的试点方案，使得房产税在降低房价上效果微乎其微，那么，就没有必要扩大房产税试点，特别是在经济下行压力增大现状下。目前，我国经济遇到了比2008年金融危机时期更加严峻的困难，在这种经济不景气加剧情况下，任何开征新税种都是一大忌。既然房产税不能降房价，又何必在经济下行压力增大情况下开征呢？

因此，必须理清房产税试点扩围的目的。目前以及今后一段时期房产税试点扩围或者未来全面推开的唯一目的就是完善房地产调控手段，增加保有环节成本，抑制投资投机性需求，平抑高房价。舍此，就没有必要开征，起码一个时期以内没有必要开征。

如果房产税不是 那还有其他降房价利器吗

在2013年中国房地产百强企业发布会上，财政部财政科学研究所所长贾康提醒说，出台科学合理的房地产税征收方案已经迫在眉睫，征收对象应是中高收入人群。

按理说，增加或出台一项新的税收方案，纳税群体肯定会有些不乐意。但就出台科学合理的房地产税征收方案而言，笔者以为，的确迫在眉睫。

什么叫科学合理？按贾康所长说的，就是房产税制度必须坚持调节高端收入这一原则，不照搬美国的征收模式，而要借鉴日本的方法，将首套房或者家庭人均住房面积低于某一标准的，都纳入免征范围。此外，对于第二套房，也可以适度降低征收标准。普通住宅与非普通住宅的税率也应有所不同，从而引导社会上的购房者购买小户型商品房。

这当然是一家之言，但大的方向没错。房地产税征收方案如何进一步做到科学合理、不伤及无辜，完全可以集思广益，发挥各方面的聪明才智。

贾康说，征收房地产税可以将整个不动产从土地开发、成品房交易到成品房持有等环节的调控关系理顺，使税费合理化，促进房地产市场的健康发展。同时，在破解地方政府土地财政难题、减轻中低收入者的税收负担等方面也具有明显效果。

无疑，此乃“宏观”说法。就“微观”而言，征收房地产税也有诸多好处。这些年，国家层面的房地产调控举措不少、力度也不小，但成效始终不大，房价甚至陷入越调控越上涨的怪圈。原因很多，其中投资投机绝对是“功不可没”。众所周知的是，房子盖了不少，可其中的相当一部分却囤积在少数人手里，造成一方面是“房多多”，另一方面是“房缺缺”。这种“两极分化”的现象，既浪费了大量资源，也使房价居高不下。而一旦实行科学合理的房产税制度，“房多多”们势必感觉“末日来临”、“钱”图无望。这样，诸多问题起码会得到缓解。

不要说房产税不是降房价利器。在拿不出其他“利器”的情况下，只要科学合理，特别是对准“房多多”，它就是一个利器。事实上，科学合理地征收房地产税，无论民间草根还是专家学者都早有呼吁，但时至今日仍无多大进展。有些城市虽然进行了试点，但因缺乏科学性或不太合理，以致效果不是很理想。其中原因不外乎两点：首先，政策制定者本身可能就是中高收入者，甚至还是“房多多”，如果房产税征收方案“科学合理”，就无异于拿自身“开刀”；其次，地方政府也有自己的“小九九”，“卖地收钱”的发展模式能否一直“火爆”值得“担忧”。

因此，尽管出台科学合理的房地产税征收方案迫在眉睫，但恐怕还会有一定的阻力。不过目前，房价远未回归合理，逐步以房产税取代现有的土地出让金和房产开发交易环节税费，是已经明确的方向。既然如此，房产税征收就该冲破阻力，尽早决断。