北京力推自住型商品住房 能否保刚需稳房价

今年初，北京市在房价控制目标中提出，“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。２３日，北京市住建、国土等部门发布关于自住型商品住房的相关政策，将调控进一步落到实处。业内预计，两年７万套左右的供地规模，比周边低３０％左右的价位，将令楼市结构发生质变。百姓更期待，瞄准“刚需”、保障自住的调控新举措能够稳住不断升温的市场和一路上涨的房价。

这是西宁市城中区一处在建商品房。新华社记者 吴刚摄

9月份我国一线城市房价涨幅较高，这是西宁市城中区一处在建商品房。新华社记者 吴刚摄

问题一：自住型商品住房入市能否稳定市场预期？

根据政策，自住型商品住房将采取“限房价、竞地价”等方式供地，套型建筑面积以９０平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低３０％左右，今年年底前将有２万套此类性质的住房入市，明年计划推出５万套。

“自住型商品住房政策能使百姓对住房有清晰的预期。”北京市房地产协会副会长陈志谈及政策作用时说，“百姓对于房地产市场的恐惧心理缘于房价增速远高于收入增长。自住型商品住房价格较低，随着供应的增加，有需求的百姓将有机会获得自己的住房。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，自住型商品住房的推出在短期内能缓解当前刚需楼盘供应不足的压力，降低目前北京楼市价格上涨的预期；但从中长期而言，如果过于偏远，对整体市场预期的影响有限，对平抑房价上涨的作用也将大打折扣。

   问题二：“限房价”是否是保障房的“升级版”？

根据政策，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，其中两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士购买的要年满２５周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。与经适房、两限房相比，自住型商品房同样限定房价，不同点是不限制购房人的收入标准。

胡景晖分析，从制度本身来看，“自住型商品房”定位为“两限房”与“商品房”之间，解决中等收入人群的住房问题。因此，“自住型商品房”属于商品房的范畴，不属于保障房范畴。

  问题三：７万套房源能够如期落实到位？

根据政策，今后，北京市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，会明确自住型商品住房用地规模，并向社会公布。同时也鼓励有关单位将自有用地用于开发建设自住型商品住房，或将在途项目转化为自住型商品住房。从规模看，２０１３年底前要完成不低于２万套住房供地，明年将达到５万套供地规模。

北京市国土局副总工程师王兵表示：“目前已供应６宗地块。北京市年底前还将有６到７宗土地出让，交易方式将以‘限房价竞地价’‘限地价竞配建’的方式为主。”北京市发展改革委投资处的相关负责人表示，北京市发展改革委将把自住型商品房项目纳入“绿色通道”，加快项目审批工作。

问题四：普通购房者购买是否有难度？

根据政策，已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭将享有优先购买的权利。不少刚需购房者有疑虑：“保障房供应有限，轮候家庭众多，不少迫切需要购房的家庭都处于等待之中。让这部分人群优先购买会不会挤占其他普通购房者的购房机会？”

北京市住建委副主任王荣武解释，目前北京保障房轮候家庭总数大概有１３万，但预计参与自住型商品房摇号的家庭并不多，毕竟两者之间价格差距仍较大。而且一旦轮候家庭放弃保障房而加入自住型商品房摇号，则会取消其此前保障房摇号资格。

 问题五：分配机制能否防止权力寻租？

根据政策，房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在北京市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。对申请购房家庭的资格审核，按照北京市住房限购相关规定执行。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。

“虽然组织摇号的主体是开发商，但针对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式，确保公正。”北京市住建委副主任王荣武表示。

财经评论员马光远表示，如何避免自住型商品房陷入和之前经济适用房一样的监管陷阱，成为一些部门和个人牟利的工具，如何确保分配公平和透明，都亟须制度监管细节。同时要抓好转让环节的收益上缴，不给牟利者任何空间。

  问题六：该类房源后续如何交易？

根据政策，为防止个别购房人利用转让自住型住房获利，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上５年内不得转让；购房人取得房屋所有权证５年以后转让的，如果有增值，应当将差价的３０％交纳土地收益等价款。

业内人士表示，由于带有保障性质，在分配环节让出一部分收益也理所应当，未来应在执行的过程中出台相应的细则。张大伟指出，“届时如何计算收益，装修、税费、利息等是否要扣除，都需要进一步研究和明确。”