黎友焕：当前房价房租变化新趋势

原标题：当前房价房租变化新趋势

高房价高房租导致穷人越穷，富人越富

当前，房价与房租呈现一致性持续上涨态势。普通民众对高房价、高房租的感受和反映强烈。当前高房价、高房租还对社会经济产生如下影响。

导致当地人才流失。当前过高的房价、房租，已经导致当地人才流失。通过分析珠三角部分二、三线城市生源的大学生就业情况，发现越来越多的大学生放弃在一线城市就业，选择回归生源地就业。高校毕业生回生源地就业，部分原因在于二、三线城市快速发展所带来的机遇，但关键原因在于一线城市高房价、高房租和激烈的竞争环境等。根据北京统计局数据显示：2012年全市暂住人口784.2万人，较上年减少41.6万人。北京暂住人口的减少除政府政策的因素外，关键原因是高房价、高房租等导致生活成本的上升。在高房价高房租的双重压力，“逃离北上广”、“退居二线”、“回老家去”成为无数人纠结的事情。

抑制居民消费。受高房价、高房租的影响，居民消费占GDP比重逐步下降，储蓄逐步上升。根据央行数据显示，截至2013年9月，我国居民储蓄余额已连续三个月超过43万亿元，处于历史高位。虽然高房价、高房租能够带动住房消费、家具消费等，但对居民的其他消费“挤出效应”大。高房价改变了人们的消费预期，多数人谨慎消费甚至不敢消费，不断增加预防性储蓄。高房价也让许多人变成房奴，在沉重的房贷压力下，他们的可消费资金余额较少。而高房租消耗租房者现有收入，租房者实际可支配收入减少，不得不减少其他生活资料的消费。同时，租房者主要是低收入阶层、年轻人等，高房租必然抑制这部分人群的消费。

降低社会幸福度。笔者根据中国统计年鉴数据计算房价收入比，发现2012年我国城镇居民的房价收入比高达12.07，远超过世界银行认可的房价收入比3-6倍的合理区间，房价明显脱离居民收入水平。2012年，全国城镇居民人均可支配收入24565元，扣除价格因素，实际同比增长9.6%，但房价、房租增速明显高于工资增速。很多家庭为了购房，不惜大举借债。很多家庭为了购房，不惜大举借债。高房价使家庭住房消费过度透支，家庭的整体生活水平下降，居民幸福度下降。比如：政府开征房产税；房屋所附属的土地到期；房价下跌，缺乏安全感。而在高房租下，人们的生活成本上升。为了节约居住成本，部分人通过联合共同租赁一套房产来减轻经济负担，“群租”现象由此产生。群租中，不同的人为了生存住在一起，但彼此可能存在诸多矛盾，直接降低群租者的生活质量。而随着房租的持续上涨，原本只适合几个人居住的一套房产变成更多人居住，群租者的生活空间进一步压缩，出现“蜗租”，幸福度自然而然下降。

扩大贫富差距。低收入阶层没有能力购买房产，一直处于贫穷状态。对于有能力购房的普通居民，也往往要花费上十年的时间才能购买一套房产，高房价致使房产价值增值，但该套房产作为普通居民居住使用，房产价值增值不产生实际的财富增值。对于房产投资或投机者，在房价上涨过程中获取房产溢价，他们获得比普通人更高的流动性收入。而对高房租而言，低收入阶层、年轻人等付出更多收入租房，实际可支配收入很少。持有一套房产的普通居民，不能将自有房产出租，不存在现金收入。房产投资或投机者将持有房产做出租使用，能实现自身财富的保值增值。长此以往，导致穷人越穷，富人越富，社会财富集中到富人群体手中，社会财富分配失衡，两级分化越来越严重。此外，高房价可能影响代际财富差距。房产集中在老一代的人手中，而房价上涨对年轻一代是负的财富效应，阻碍整个社会的生产效率和创新能力的提高。

影响其他产业发展。房地产行业利润高，除房地产商外，其他企业也纷纷涉足房地产行业。房地产行业过分发展，占用大量社会资源，挤占了其他产业的发展空间。对投资者而言，作为“低风险、高收益”的良好投资品，房地产持续吸引资金流入，流入其他产业的资金自然而然减少，社会资源的效率低下。2013年以来，由于商业租金的上涨，全国多个城市出现超市、百货商场“关店”现象。高商业租金挤压零售业发展空间，不断上涨的租金侵蚀零售业利润，导致零售业竞争力下降。部分城市商业区设施过剩，商场出现“招商难”现象。

放大金融风险。根据住建部数据显示，全国城镇平均房价从2003年的2381元/平方米上涨到2012年的5791元/平方米，10年间增长143%。高房价加剧金融风险，体现在两个方面：一方面是来自居民购房者的风险。当前高房价情况下，居民购房者不得不寻求银行支持。个人住房按揭贷款不断增加使银行系统风险累积。在居民购房者无力偿还银行住房贷款情况下，居民的住房贷款可能变成呆账、坏账。同时，如果房价下跌，会导致房地产需求下降，房价可能进一步下跌，形成恶性循环。另一方面是来自房地产商的风险。高房价持续吸引房地产商进入，房地产商的资金主要来源于银行的长期贷款。房价迅速攀升，常出现“有价无市”的现象，房地产空置面积激增，压占银行大量资金。而一旦房价大幅下跌，房地产商资金链断裂，银行资金无法收回，进一步加剧金融风险。历史经验（如1991年日本房地产泡沫破灭引起日本经济近10年的衰退）表明，持续的高房价加剧房地产泡沫，最终可能严重冲击金融体系。