看国外“环首都”房价：韩国遭遇过山车阵痛（2）

房价命运全看政策“脸色”

地买了，房子也买了，但是心并未安下来。因为从2002年底开始的10多年中，新行政首都的命运几经沉浮，不动产的价格也是随之起伏。2002年9月，时为总统候选人的卢武铉正式公布了宏伟的行政首都建设计划。但2004年4月，韩国国会通过了弹劾卢武铉总统的法案，导致不动产市场开始泛起忧虑。行政首都候选地周边地区的鸡龙市和仑山一带土地价格不到一个月的时间就暴跌20％，前往买地买房的人一下子消失得无影无踪。

不过，随着执政党在国会选举中的大胜和宪法法院判决弹劾违宪，以及卢武铉政府公布《新行政首都特别措施法》，房地产市场再次活跃起来。然而，卢武铉政府的迁都计划却遭遇首尔大学教授的正面挑战。这位教授向宪法法院提起宪法诉讼。2004年10月21日，宪法法院判决卢武铉的迁都计划“违宪”。结果一出，那些豪赌地价飞涨而贷款在周边囤地的投机客陷入了恐慌。截至2004年9月底，仅韩国农协一家就在行政首都周边放出1100亿韩元贷款。

于是，相关利益团体组建“死守行政首都对策委员会”，争取生存权。之后，卢武铉政府修改迁都计划，决定青瓦台等不搬迁，只迁出大部分政府部门，建设“行政中心复合都市”。相关法律也于2005年3月在国会获得通过。但又有反对分割首都的“泛国民运动本部”提起违宪诉讼，而行政首都候选地居民也重新举旗抗争。结果，2005年11月宪法法院驳回了诉讼。2006年1月，韩国正式设立行政都市建设厅，开始土地的征收和补偿工作，并通过公开募集的方式确定新城名为“世宗市”。这一年世宗市地区的地价上涨了50％。从2003年至2006年底，世宗市所在地的燕岐郡地价上涨近100％。

2007年7月世宗市终于开始动工，但还未过一年就又出了枝节。2008年上台的李明博总统决定将世宗市建设成国际科学城，执政党也称世宗市根本无法自给自足，原方案必须修改。结果，全国200多个市民团体再次出动，要求坚持原有方案。结果，世宗市修正案2010年6月在国会遭到否决，6个月后通过了世宗市设置法。世宗市的面积也从当初计划的72平方公里扩大到465平方公里，新划入世宗市的地区也迎来了新一轮地价上涨风潮。

2012年9月韩国总理室等中央行政机关开始迁往世宗市，并计划在2014年底前完成总共36个行政机构的迁移。不过，伴随世宗市建设的是年年位居全国第一的地价、房价涨幅。比如，世宗市建设的第一个小区59平米公寓的价格2011年12月还只有8000万～9000万韩元，但2012年10月就涨到了1.2亿～1.3亿韩元，2013年11月涨到了2.33亿韩元。2013年世宗市的房价平均比前一年又长了9％，位居全国第一。与此形成对照的是，此间韩国首都圈的房价还下跌了6％。

是否调控政府心态矛盾

事实上，卢武铉政府时期曾多次出台抑制房价上涨的政策，但都没有什么效果，这从世宗市所在地及其周边房价上涨的趋势中可以看出。韩国政府从2005年将燕岐郡一带指定为行政中心复合都市之后，就通过限制开发和交易等措施抑制地价和房价上涨，并指定了40平方公里的地区为“土地交易许可区域”以防投机过猛。

“土地交易许可区域”政策，是韩国政府1978年采纳的为促进合理利用国土和遏制投机的一项政策。一旦某地被列入“土地交易许可区域”，在取得超过特定用途面积的土地时必须事前申报用途，并且必须得到地方政府的批准才可以开发。随着世宗市开始投入使用，韩国政府2012年4月也曾决定成立由15个机构组成的“不动产投机对策班”，采取加强监管等措施防止世宗市不动产的泛滥开发和房地产投机，特别是加强对土地用途变更的开发行为。韩国政府也曾考虑在世宗市指定新的“土地交易许可区域”。

但是，与其说韩国政府是采取积极措施抑制不动产投机，不如说是通过扩大供给来维持不动产价格稳定。特别是在全国性不动产市场不景气的情况下，韩国政府更是不愿给世宗市的房地产市场泼冷水。正因如此，韩国政府2012年在进行一番研究之后，还是放弃了将世宗市指定为“土地交易许可区域”的决定，而只是维持之前的40多平方公里地区的开发限制。

目前，世宗市的房价的确出现了逐渐趋稳的苗头。前述59平方米的公寓价格在3月份不仅没有上涨，反而出现了小幅下滑（2.25亿韩元），房租也出现了下降趋势，以至于有不动产经纪人认为世宗市的房价泡沫有可能破灭。一些中介机构分析认为，世宗市不动产价格趋稳主要还是该涨的已经涨了，逐渐实现了供求平衡。因为今年将有两万户入住，达到了过去3年的入住总量的两倍，而入住人口也逐渐趋于稳定。与此同时，世宗市的学校、医院等配套设施并不完善，所以不少公务员等仍然选择住在首都圈。

（作者系上海对外经贸大学国际战略与政策分析研究所博士 詹德斌）