美国经济“回暖”面临房市“降温”阻碍

５月７日，美国联邦储备委员会主席耶伦表示，预计严寒天气消退之后美国经济增长将明显回升。但她同时警告，２０１１年以来持续复苏的房地产市场今年表现一直“令人失望”，房地产市场降温可能会拖累美国经济复苏进程，需密切观察。

美国经济复苏或被房市降温掣肘

美国联邦储备委员会主席耶伦７日在美国国会联合经济委员会作证时说：“商务部首次估值数据显示，今年第一季度美国经济增长几乎陷入停滞，但主要受严寒天气等暂时性因素影响；近期多项指标显示美国消费和工业生产已经反弹，预示着第二季度美国经济将强劲增长。”

对于经济走势预期，耶伦将房地产市场列为未来美国经济增长面临的两大不确定性因素之一。她强调，近期美国房市降温可能比预期持续时间更长，暂时不会回到早些时候的房市复苏力度。此外，地缘政治紧张局面、新兴经济体金融压力上升等海外不利因素也会削弱对全球经济复苏的信心。

与美联储上周货币政策例会后发布的声明相比，耶伦此番表态明显对房市复苏多了几分担忧。事实上，由于房地产业属于利率敏感性行业，近期的房市降温某种程度上也是美联储退出量化宽松政策必然带来的“副产品”。

（５月７日，在美国首都华盛顿，美国联邦储备委员会主席耶伦在国会联合经济委员会作证）

过去几年，美联储通过执行量化宽松政策购入大量抵押贷款支持证券，大幅压低抵押贷款利率，使得按揭购房者可以利用低利率对其住房贷款进行再融资，获得降低贷款利率和延长还贷期限等优惠，为美国房市复苏提供了重要支撑。随着美国经济复苏和就业市场稳步改善，个人收入水平回升和被压抑的购房需求释放，以及国际投资者看好美国房市复苏反弹前景，过去两年美国房市上演了量价齐升、快速上涨的火爆局面。

但随着市场预期美联储将退出量化宽松政策和美联储开始执行缩减购债计划，美国抵押贷款利率逐渐上行，抵押贷款再融资活动大幅下滑。融资成本上升和房价大幅上涨令居民购房可负担能力急剧下降，潜在购房者转为观望，美国房市复苏出现降温迹象。