海南旅游地产市场震荡中迎接转型升级（2）

两极分化致楼市加速洗牌

“２０１３年末至今，三亚市迎宾板块２０余个楼盘相继上市，由于资源同质性较高且分销渠道狭窄，加之银行等金融机构贷款门槛抬高，即使出现‘跳水价格战＋买房送房’等举措，中小开发商仍然难以较快回笼资金。”　保利（三亚）房地产开发有限公司副总经理、营销总监吕青说，两极分化后随着利润空间的缩小，中小企业出路迷茫逐渐淡出海南主流市场。

从今年初开始，万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心三期、中信收购红磡香水湾二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇。王路认为，一系列收购完成后，各名企将逐渐展开注重品质的竞争。

“剥离资金周转压力的竞争，将让企业有时间和经历深耕项目本身的品质，这也正是旅游地产的实质。”吕青说，“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远，除了基础性的配套设施，旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化旅游体验。

“例如总投资额达４０亿元的保利海棠湾“三亚财经论坛中心”项目，该项目将作为三亚・财经国际论坛永久会址使用，其中包括国际会议中心、展览中心、五星级酒店、延伸服务区等功能，由于投资金额大、品质要求高，且回报周期也较长，因此中小企业根本难以承载类似的旅游地产开发。”吕青说，然而大企业需要考虑的不仅是项目回报本身，而是思考整个区域的发展潜力和未来数十年的发展预期。

“随着半山半岛、红树林、保利等企业的精耕细作，三亚未来将集中出现一批具有国际综合旅游度假水平的旅游地产，这些旅游地产总体将区别于过去单纯的旅游地地产，将成为国家旅游岛吸引‘回头客’的重要元素。”王路认为，楼市洗牌的同时，随着海南省陆海空交通等主要配套设置的陆续落地，也让国际旅游岛迎来了旅游地产全岛竞争阶段。

三亚房地产业协会秘书长刘树国说表示，三亚房地产将通过加强产业引导进行转型升级，纯商品性住宅比例将进一步降低，新型产业与房地产业相结合是三亚未来的房地产业发展方向，通过总部经济、金融、会展、文化、创意等新兴产业的发展，推动三亚房地产业转型升级。“三亚市政府已制定财政扶持政策，对房地产与产业相结合的重点项目给予鼓励和支持。”　刘树国说。