燕郊——京津冀一体化尴尬之城

从北京最繁华的CBD区域乘坐930路公交车，向东驶进京通快速路，横穿北京市通州区之后，再由通燕高速转向102国道。在不堵车的情况下，只需40分钟的车程，便到达潮白河东侧的“燕潮酩酒厂”站。但这里没有酒厂，在近两公里道路的南北两侧，密密麻麻布满了各种房地产项目的营销大厅。只要在路旁稍作停留，便有数个皮肤黝黑、手拿传单的销售人员上前推介房屋，直至把你引入某个销售大厅。

这里是燕郊，河北省距离北京最近的一片区域，与北京通州区仅一河之隔。便利的区位和较低的房价使燕郊成为30万北漂的栖身之地，也使得这个“国家高新技术产业开发区”最终以房地产而闻名。

如今，京津冀协同发展概念的提出，为燕郊勾勒出一个安居乐业的新梦想。现实却是，空置率高企的燕郊楼市并未因这个利好而显得太过兴奋，去年末以来的房价滞涨、销售迟缓局面，至今仍未改变。相反，产业空心化导致的人口出行率高，正在带来不堪重负的交通压力。多年来，在整个京津冀版图内，燕郊始终未能找准自身位置，这也成为产业接续的障碍。经历过无数利好消息刺激的燕郊，如今已难为所动。

燕郊地产的“双刃剑”

在全国实施限购政策的城市中，燕郊所属的河北省三河市是一个特殊的例子。与京沪广深等一线城市以及其他东部二线城市比，它既不是省会城市，又不属于计划单列市。只是因为它位于北京周边，承接了北京的大量外溢需求，所以才被戴上限购的“紧箍咒”。

但矛盾的是，当前燕郊房地产市场供应明显过剩，大量房屋有待消化。在此情况下，限购政策不放松，岂不是不利于市场消化，加速泡沫累积？

对此，我们只能这样理解：燕郊已经自觉地与北京融为一体，或者决策层认为燕郊应是北京的一部分。在北京实施全国最严厉限购政策的情况下，燕郊不进行限购，似乎显得不合时宜。

事实上，从楼市表现来看，燕郊早就与北京实现同步。2010年，当北京通州区因“城市副中心”的利好而房价大涨之时，燕郊楼市也出现量价齐升。随后，燕郊楼市又随着通州泡沫的破裂而转入低迷。

但这种“同步”只是表面，作为起步最早的一座卫星城，燕郊始终没有真正融入北京发展。主要表现为，燕郊没有承接北京的外溢产业，而只是承担了为北京提供“住所”的作用。

原因是多方面的。首先，首都可能不愿将资源分享给“小伙伴们”；其次，在发展之初，燕郊只看到了“环首都”的房地产红利，而忽视了其他更为长远的利好；最后，燕郊的区位优势又使它具备了各种便利。

客观地说，燕郊的“房地产先行”在很大程度上是市场选择的结果，正如昆山之于上海。但决策部门有意识地忽略基础设施建设和产业、人口支撑，而放大房地产市场的价值，则是造成“蝴蝶效应”的根源。

房地产是一把双刃剑。它能够迅速带来大量的土地出让收益和房地产税收，同时也可以对其他产业形成挤出效应。这一点，在当下中国很多城市的发展过程中，已得到印证。

如今燕郊开发区的经济模式，几乎可以用“畸形”来形容。一方面，“房地产独大”形势已定，基建滞后，产业空心，“高新技术”的定位更是无从谈起。另一方面，就房地产市场而言，空置率高企，市场需求乏力，但供应仍在增加。在这种“畸形”情况下，要纠正经济结构，承接北京产业外溢，难度可想而知。

京津冀协同发展的大幕已经拉开，对于众多环北京的城市来说，意味着大蛋糕的开切。如何从观念的根源上避免“房地产先行”，颇为值得重视，尤其是在固安、涿州、保定等地跃跃欲试地想步燕郊后尘的情况下。

因为事实证明，对思路的纠正，恐怕要比对产业结构的纠正困难得多。正如在实施限购的燕郊，购房者仍然能够以万元左右的成本，轻松穿越政策的关卡而取得购房资格。足见房地产冲动一旦激起，就难以压制。

滞销：区位优势难催热地产

“现在中央已经提出了京津冀协同发展，对燕郊绝对是利好，趁现在房价还没涨起来，最好赶紧出手。”在燕郊著名的大盘“天洋城4代”的营销中心，销售员如此介绍。如今，“京津冀协同发展”已成为燕郊多数房地产项目的销售说辞。

今年年初，“京津冀协同发展”战略正式被提出，要求明确三地功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题，并从财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施。

作为河北省距离北京最近的区域，燕郊无疑是这项政策的受益者。从距离上看，甚至比北京的房山、顺义、密云区更具区位优势。

作为燕郊老项目的“天洋城4代”，位于燕郊开发区东部，102国道以南，总规划建筑面积达480万平方米，是燕郊有名的大盘。该项目曾于去年12月27日开盘，开盘均价在12500元/平方米左右。直到今年3月，销售人员给出的报价仍然在上述水平，且目前仍有约一半的房源尚未售出。

同样的情况还发生在燕郊的其他几个大盘之间，如首尔甜城、孔雀城、富地广场等。多数项目的销售人员向中国证券报记者表示，不仅价格没有上涨，而且除个别楼层的优质户型已经售出外，这些项目均有足够的房源可供选择。

事实上，从去年年末开始，燕郊楼市就出现明显的滞涨和滞销局面。一些房地产项目期望在今年年初迎来市场回暖，但销售人员仍表示，今年看房和认购的人数均比去年同期明显下滑。

即便如此，燕郊楼市的供应仍在加大。以横穿燕郊的102国道为界，随着北侧项目的开发殆尽，开发重点已经转向国道南侧的广阔区域。记者发现，国道南侧是大量的农田，其中有不少已被围栏挡住，即将进入开发阶段。

当地人介绍，在燕郊开发区的区划范围内，102国道南侧还有着大量土地，如果这一区域全部实现开发，其体量几乎相当于再造一个燕郊。

拥堵：人口压力考验配套设施

如此大的开发体量，能否真正被消化？作为北京重要的卫星城之一，燕郊在疏解人口方面无疑有着巨大潜力。但3月中旬的一次大规模“堵车”事件，正在暴露出这个区域的潜在问题。

从3月15日晚到3月16日晚，燕郊发生了一起严重的“堵车”事件：102国道、燕顺路、迎宾路、行宫大街、燕灵路等主要路段均全线瘫痪。由于是周末，3月16日晚，从北京返回燕郊的汽车在102国道上排成了长龙，长时间纹丝不动。

本次堵车的原因系人为造成。中国证券报记者调查发现，因为对物业费涨价不满，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“纳丹堡”等项目的业主拉起横幅走向马路维权。同时上街维权的，还有“首尔甜城”的业主，因对该项目擅自变更规划表示抗议。

对于长期生活在燕郊的人来说，近年来的生活正在发生微妙变化。王伟早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小区，当时的购房价格还不到5000元/平方米，比北京低一半。他说，一方面，燕郊的配套设施越来越完善，幼儿园、医院、超市都逐渐到位；但另一方面，随着人口增多，燕郊的交通承受了越来越大的压力，每天早晚高峰期间，102国道燕郊段都会发生拥堵。

近年来，北京人口外溢现象明显，与燕郊一河之隔的通州区人口增加，京通快速路拥堵已成常态。由此，经102国道和通燕高速进入北京的通道大受影响，时间成本的增加使燕郊区位优势逐渐丧失，并影响到燕郊楼市的消化。

王伟表示，每到晚上，他所入住的小区中，约有一半房屋处于“黑灯”状态。他表示，这种情况在燕郊新建小区中是普遍现象，老小区入住率稍高。但随着纳税或社保期限的延长，一些获得购房资格的人已开始向北京搬迁。

本报记者深入不少小区调查发现，很多在3、4年前交房的小区，目前还有大量的毛坯房存在。还有部分从未入住过的简装房屋处于出售状态，但销售情况不佳。

事实上，不少燕郊当地的开发商，在从事一手房开发的同时，还兼营二手房销售的业务。兴达二手房经纪机构的一名经纪人表示，由于其项目的很多业主属于投资客，因此公司可以代为进行“资产管理”。