巴曙松：中国房地产市场该拐了吗？（5）

五、需要什么样的政策应对？

首先需要明确政策要应对什么？

（1）投资性需求退场和真实性需求进场接续中带来的短期冲击性落差；（2）投资效应向财富效应逐步过渡中带来的转换落差。投资性需求大潮正在快速退却，而真实性需求的进场依旧缓慢，这一进一退之间不可避免带来投资的回落，短时间内对经济增长可能形成负面影响。

其次如何更好应对？

短期内，可通过有真实需求的城镇化过程中的基建投资予以一定程度的对冲两类需求进退间形成的落差。

中长期内，应当通过加快户籍制度改革、更加公平的公共服务共享以及更加积极的住房融资政策加快真实性需求的进场步伐，适当降低首套房的首付比例，激活居民部门潜在的加杠杆空间；同时，着眼于建立长期有利于房地产财富效应发挥的制度安排，例如，更为市场化的住房金融创新、增强而非削弱财富效应的住房保障制度。从数据上来看，中国居民部门债务虽然自金融危机之后有较快的提升，占GDP比重从2008年约18%上升至2013年的约33%，涨幅约15个百分点。但其绝对水平仍然较为健康，远低于其他国家，仅与50年代末期的美国、70年代初期的日本和80年代末的韩国水平相近。加杠杆的空间能否真实转化为加杠杆的能力，取决于我们依赖什么样的金融体系，是否可以更好地支持居民运用金融杠杆。