理性解析地产政策组合拳：楼市改革趋向市场化

3月30日，中国人民银行、住建部、财政部等五部委发布多个房地产相关政策，住房贷款利率、购房首付、二手房出售营业税等多方面做出调整。此前，就在3月25日，国土部、住建部已发文要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应供给，优化用地结构调整。

联系2015年的全国两会政府工作报告中，对于房地产没有再使用“调控”、“抑制”等相关表述，取而代之的是“促进房地产市场平稳健康发展”。有分析人士认为，曾经以“调控”为主基调的房地产宏观政策风向已经发生转变。

信贷、税收政策“组合拳”力度超预期

经过本次调整，在商业贷款方面，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

在住房公积金方面，使用住房公积金购买首套普通自住房最低首付款比例为20%；对1套房已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

同时，财政部、国家税务总局发布通知，从2015年3月31日起，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，为遏制房价过快上涨，国家曾多次调整二手房交易税，在2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”。

在房地产市场中，信贷政策被认为是影响最大的经济手段，而财税政策的调整，则明确传递着宏观政策调整的信号。业内人士普遍认为，这次住房组合政策力度超过预期。

有助唤醒刚需购房 投资反弹遥遥无期

目前，一线城市销售2014年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下。

亚豪机构分析，降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费，缓解三、四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。

民生证券研究院执行院长管清友认为，“房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。”

管清友说，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。