农民工市民化与化解房地产库存

编者按：最近召开的中央政治局会议在分析研究2016年经济工作时强调，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。如何认识当前房地产库存的现状？如何看待农民工市民化与化解房地产库存的关系？这是一项值得深入研究的重大课题。从全面建成小康社会的高度，以新的视角分析了农民工市民化对化解房地产库存的意义，提出了自己的看法和认识。

一

自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致一些地方的供给出现阶段性和结构性过剩。库存长期积压，势必会威胁经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前一个重要的住房政策目标。但是试图使用宏观经济刺激政策，扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求，短期内难以有效化解规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即加快农民工市民化、支持农民工购房，是快速消化过剩库存，促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。不仅如此，农民工购房及其市民化，对全面建成小康社会、实现中华民族伟大复兴中国梦也意义重大。

“中国梦”从某种层面上讲，可以理解为中国实现从传统乡村社会向现代社会的成功转型，是每个中国人所同时编织的个人转变、家庭富裕与国家富强、民族复兴的“家国梦”。中国转型发展的主要问题是农民问题。实现转型的一个内在要求，就是让农民工变成市民，让国家变为先进现代的国家，实现国家富强与民族复兴。农民是中国转型的主体力量之一，农民的不懈奋斗，将改变自己与家庭的命运，推动国家富强与民族复兴。

农民工是中国转型的主力军。但是，农民工个人及家庭也面临着缺少住房的窘境。当前经济面临的不少突出问题，都与农民工问题有关：经济增长的需求不足，来自于半城镇化导致的需求缺口；户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革，与农民工购房及其市民化息息相关。因此，农民工市民化具有一石多鸟效应。首先，农民工是楼市去库存的重要力量，农民工市民化有助于化解房地产库存；其次，农民工市民化带动投资和消费从而稳定增长和促进转型；再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改革；最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也是全面小康的应有之义。甚至可以说，7000万人脱贫与农民工市民化是中国小康梦想之厦的最后工程。鼓励农民工购房，除了发挥农民工购房的多重效应外，还基于住房的现有存量、过剩库存和潜在新增供给，城镇居民潜在有效的需求难以消化和匹配住房现有存量、过剩库存和潜在的新增供给规模。

二

城镇住房需求最终取决于城镇人口的总量及其变动趋势，我国未来住房需求仍有较大增长空间。据统计，2014年，中国城镇常住人口达到7.7亿，其中，存量户籍人口接近5亿，非户籍常住人口2.7亿。

首先，鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等，“十三五”期间，城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭，需要获得大约3800万套（预计30亿平方米）的安居性住房保障，包括：棚户区改造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障，按照50%的购买量计算，将有15亿平方米从市场购买，每年达3亿平方米。

其次，虽然总体上城镇户籍人口可能已过户均1∶1套的饱和标准，但鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等，户籍人口中仍有相当数量人口具有改善性需求和刚性需求。若将最近几年年均销售10亿平方米都视为城镇居民的刚性和改善性需求，并假定未来5年年均规模不变，“十三五”期间总需求为50亿平方米。

由此可以估算，未来5年存量城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右，但仍低于当前过剩库存与未来潜在供给之和。完成去库存和保持住房市场的可持续增长，必需开辟新需求，其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。

据估算，未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。根据国家统计局对农民工的调查数据：2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。