农民工市民化与化解房地产库存（2）

三

农民工能否或者在哪里买得起房，关键是看农民工的收入、就业的城镇及其城镇的房价。根据国家统计局对农民工调查的数据：2014年1.7亿外出农民工中，从家庭迁徙看，举家外出的占20%，一人外出的占80%；从就业城镇看，外出农民工的30.5%在直辖市或省会，在地级市的占34.2%，在小城镇的占34.9%；从收入及增长看，平均收入为2864元，增长率为9.8%，其中，建筑业最高，为3292元，居民服务、修理和其他服务业最低，为2532元。基于以上数据与《中国统计年鉴》数据及各地住房价格数据，可以对农民工的购房可支付能力进行粗略的估算。

第一，关于农民工家庭收入的估算：一般而言，农民工夫妇俩在城镇就业和只有一个在城镇就业，收入是不同的。按照国家统计局调查数据和统计数据估算：全迁家庭每年收入为8万元，其中，工资收入7.2万元（按月平均3000元估算），农业收入估计0.8万元（根据农民纯收入估算）。单迁家庭每年收入为4万多元，其中，工资收入为3.6万。

第二，不同区域和级别城市房价的估算：按省会级以上地级城市房价均超过每平方米7000元均价计算，一套100平方米的住房价格超70万元，首付超过14万元；地级城市按每平方米5000元均价计算，一套100平方米的住房为50万元，首付至少10万元；县级城市按每平方米3000元均价计算，一套100平方米的住房30万元，首付至少6万元；中心城镇按每平方米1500元价格计算，一套100平方米的住房需要15万元，首付至少3万元。

第三，农民工的购房可支付能力的匡算：通过不同城市的房价和不同家庭的收入状况测算房价收入比。全迁家庭地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为1∶6.75、1∶3.75、1∶1.5；单迁家庭在地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为1∶12.5、1∶6.75、1∶3.75。按照国际上认同的房价收入比1∶2-6的合理区间，可以看出：全迁和单迁家庭在省会以上城市购房，可支付能力均超出合理区间，单迁家庭在地级城市购房可支付能力超出合理区间。

总体上，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省会及以上城市不具备住房可支付能力，在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。同时，由于农民工近70%在地级及以下城镇就业，而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此，农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。