农民工市民化与化解房地产库存（3）

四

在住房金融等制度体系完善的假定下，农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力，但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口，一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。住房金融等相关制度的缺失和约束，地级及以下城市的基础设施与公共服务问题，会导致农民工现实的购房比例较低。

第一，农民工购房能力因为金融排斥和制度约束而降低。首先，在政策性住房金融方面，外出农民工仅占5.6%，本地农民工公积金比例为5.3%，并且大都不能结转，不能用于租房；其次，在商业性金融方面，农民工在流入地购房，获取办理住房抵押贷款存在户籍歧视，而农民工在输出地，进行以土地、住房等固定资产抵押获取贷款，还存在着诸多障碍。另外，能够形成农民工收入的土地承包、宅基地使用权和集体收益权也难以交易兑付，收入和资产难以变现。

第二，农民工意愿因为城市环境和户籍而下降。首先，公共服务提供以户籍为依据，农民工购房不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等，从而降低了农民工购房的意愿；其次，全国的地级及以下城市的基础设施缺乏和公共服务水平低，尤其是中西部地区的小城镇，基础设施和公共服务缺失，尽管农民工具有购买能力，但也缺乏动力购房迁入。

化解房地产库存，迫切要求通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

第一，可借鉴曾经的蓝印户口制度，将购房住户纳入居住证覆盖人群。全面推进并完善居住证制度，凡购房不再考虑或降低就业、交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是让其子女享有平等优质教育的权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会，并将其纳入就业与创业服务体系，给予服务和支持。

第二，可探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。一方面，开发商资金紧张，亟待去库存；另一方面，农民工购买力有限，可考虑实行产权开发商部分持有，部分出售给购房者的办法，共同到银行办理并获得抵押贷款，开发商与购房者可按3∶7、5∶5、7∶3的比例持有。开发商将持有产权部分租给业主，并商定未来若干年以怎样的价格全部出售给购房家庭。

第三，可建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，可建立普惠的政策性住房金融体系，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖，将公积金覆盖到农民工，并实行异地提取购房制度，建立商业性普惠金融体系，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

第四，可允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房。农民工在农村的财产权保护和市场化交易，不仅有助于资源合理利用，农民在城镇里乐业，而且有助于其在城镇安居，但是还存在不少法律和制度性障碍。为此，可总结试点经验，依法推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

第五，可改进地级以下城市的基础设施与公共服务。建立与常住人口挂钩、分级负责的财政体制，加大行政级别低的城镇的转移支付力度，建立农民工住房补贴制度。加快制定向小城市倾斜的投资政策，提高其就业吸纳能力,改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状,激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。

（中国社科院城市与竞争力研究中心主任）