郑宇劼：发达国家如何完善住房租赁市场

完整的房地产市场一般由房屋买卖市场和房屋租赁市场两大部分组成。在经济高速增长、城市化进程不断加快和住房制度改革不断深化的背景下，中国房地产市场呈现出了快速发展的态势，尤其是买卖市场发展异常迅猛，但除了北京、上海、广州、深圳等特大城市外，房屋租赁市场却相对欠活跃。近年来，北上广深房价不断推向高位，而二、三线城市则出现了高房价和高库存并存的畸形房地产市场。因此，无论是对于城市中低收入阶层还是进城务工人员而言，住房租赁无疑是重要的消费内容，而住房租赁市场的持续健康发展对于满足居民住房需求、促进整个房地产市场良性运作和保障社会和谐稳定发展都具有重要意义。德国、日本、美国等发达国家都拥有较为成熟发达的住房租赁市场和完善的房屋租赁政策。

德国住房租赁市场比重大于住房销售市场，租房仍然是住房的主流。2011年的普查结果显示，45％的德国家庭拥有自己的住房，而1993年该比例为39%，近20年只有6%的增长。德国人不愿意负债，更不愿意承担住房按揭，他们更看重旅游、休假、买车，所以买房的积极性不是很高。德国政府高度重视居民的居住权，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，每年对居民提供相当数量的房屋补贴，以保证每个家庭在住房方面都能够有足够的支付能力。政府高度重视广开出租房源，确保租赁住房供应稳定。在住房租赁市场中，私房约占98%，1%—2%是政府公房出租住房，在私房出租中66%是私人出租住房，22%是合作社出租住房，8%是基金或保险公司出租住房，3%是专业建房公司出租住房。住房合作社是德国租赁住房供应的重要力量，合作社依靠社员入社资金可以获得国家等量资金资助，并可争取银行等量的低息贷款，房屋建成后分配给社员租住。政府鼓励开发商建设出租房，出租房可以享受更多的税收优惠，其折旧率也高于普通住房。德国还制定了专门的法律法规规范住房租赁市场，《住宅建设法I、II》《住房经济核算法令》《租金调整法》《增加供应租赁房屋法》《租金调整法》等众多法律法令对住房租金、租赁住房供应、出租房的“可居性”做出了详细、严格的规定。德国对房屋租金实行“指导价制度”，政府房屋租赁管理部门会同出租人协会、承租人协会以及中介机构，共同制定该地区各种类型房屋的“房租合理价格”，房屋租赁双方协商的租金不能超过“房租合理价格”的20%。出租人提高租金要严格遵循法定程序和法律规定。

日本住房以自有住房为主，2012年自住房拥有率达61%，租房率为39%，但是三大都市圈自住房拥有率偏低。日本住房租赁市场主要以私房出租为主，租金相对较高但比较稳定。日本通过公营住房为低收入阶层提供廉租房，2007年5月修改完成的《公营住宅法》，坚持“以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅”的宗旨。国家对地方政府的公营住宅事业提供财政、金融和技术上的支持。日本还向中等收入群体提供公团住房，国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。1955年，日本制定颁布的《日本住房公团法》，规定由国家出资成立特殊法人——日本住房公团，在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式住房，向大城市工薪阶层提供住房租赁、商品房、住房土地。1981年日本住房公团与宅地开发公团合并为住房都市整备公团，1999年改为都市基盘整备公团，2004年成为现在的都市再生机构，不再直接进行住宅建设，而是将工程交给开发企业，自身业务重点则放在城市基础设施的整备、租赁住房供给和管理等方面。日本对租房市场同样实施较为严格的管理，房地产中介从业人员必须具有不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，租房者还要有保证人或加入保证会社等。

美国的住房供求基本上由市场机制调节，联邦政府的主要责任是为那些没有足够能力解决住房问题的贫困家庭提供帮助。美国住房租赁市场尤为发达，其原因主要有三个方面：其一，房价较高买得起房的人越来越少，不得不租房的人逐渐增多；其二，出租房租可以将贷款利息、地产税从年度应税收入中扣除，出租房屋者可获得减税优惠；其三，美国居民偏好于流动性就业，搬家比较频繁，美国人一生中平均要搬家10次以上，搬家频繁的国家，其居民的住房租赁需求会比较大。住房租赁市场也是经济本身的需要，2008年美国的次贷危机表明并不是实现了所有居民“居者有其屋”就是最好的结果，自有住房的拥有率必须回归到经济所允许的水平。摩根斯坦利的报告显示美国自有住房拥有率正在逐年下降，而且这不是一个短期的现象，美国正在从一个家庭拥有住房的社会向一个租赁住房的社会转变。美国政府也对住房租赁市场实施直接和间接的调控。直接调控手段主要是提供公共租赁住房，早在1937年美国就开始建设公共住房，地方政府通过设立公共住房管理局来具体实施公共住房的立项、建设、运营管理等操作，联邦政府则设立联邦住房管理署，通过对银行等融资机构提供保险，保证了公共租赁住房融资的通畅。间接调控的主要手段是租金控制和住房租金补贴，另外还通过不动产税、所得税优惠等措施激励私人提供租赁住房。20世纪70年代以前，为解决住房短缺、房价房租高涨的问题，保护承租人的利益，政府建立了“租赁控制体制”，以政府干预的方式硬性规定了房租的上限，但这只是一个过渡性的住房政策。20世纪70年代以后，美国政府又出台了住房租金补贴政策，即通过租金凭单和住房优惠券对低收入家庭进行住房租金补贴。

通过梳理德国、日本和美国住房租赁市场的发展以及住房政策演变，可以发现它们具有以下几个方面的共同特征：首先，高房价是住房拥有率低和住房租赁市场发达的重要诱因；其次，住房租赁市场的发展离不开法律保障体系建设，法律是保护承租人利益、维护住房租赁市场健康发展的有效手段；再次，多渠道开拓房源活跃住房租赁市场，既有政府提供的公共租赁住房也有政府鼓励企业或私人建设可供出租的住房；最后，通过租房补贴、减税等间接调控手段鼓励租房经济行为，维护和保障广大居民的居住权。