房地产市场调控仍应以遏制房价为主

最近几天，上海房地产市场的交易量迅速上升，据统计，在刚刚过去的一周（8月22日—28日），上海全市新建商品住宅成交量达到55.57万平方米，环比更上一周，增加了93.02%。新房市场是这样，二手房市场同样火爆，上周全市二手住宅成交8639套，环比增加84%。进入本周，这种势头更猛，仅在本周一（8月29日）一天，上海楼市新房签约套数达到1689套，刷新了今年3月“沪九条”发布前一日1360套的成交纪录。

与上海楼市骤然而至的抢购潮相伴出现是，近日上海房地产市场上疯传着一条消息，9月初上海将实行新的房地产调控政策，内容有恢复“认房又认贷”的房贷政策，首套房首付比一律提高至五成，二套房一律提高至七成。其中最为耸人听闻的是，一年内出现离婚的夫妇仍要按已婚处理，受上海原有的限购政策约束。这导致最近几天上海出现了一波令人啼笑皆非的“协议离婚”高潮，多家民政局门口排起了假离婚的长队，很多刚刚结婚的年轻夫妻厕身其间，期望在所谓“9月新政”之前赶上末班车，为自己买房提供方便。婚姻家庭的情感维系在购房的实际利益面前不堪一击，

市场的疯狂迫使政府部门采取行动。8月29日下午，上海市住建委发布信息对市场传言作出了紧急澄清，表示近期没有研究过此类政策，将继续严格执行“沪九条”，保持本市房地产市场平稳健康发展。这场抢离婚的闹剧大概可以因此而结束，但围绕着这种传言而出现的这一波楼市成交高潮，却让房地产开发商心花怒放，他们成了最大的获利者。因此，如果要追究这种造成市场极大混乱的市场传言的制造者，房地产开发商无疑有巨大嫌疑。

从今年初开始出现的一些大城市房价上涨，发展至今呈现出愈演愈烈的态势，面对遏制不住的房价，准备购房的群体已经陷入集体性恐慌之中。就目前的房地产市场来说，最主要的矛盾似乎已经不是过高的房价与民众有限的购买力之间的矛盾，而是民众强烈的购房需求与房地产市场供应不足之间的矛盾。因此，要解决这个矛盾，地方政府只有加大土地供应，推出更多商品住宅，来满足这种需求。但现实情况又是，一方面房价涨势凌厉的情况集中于几个经济发达的大城市，其土地供应能力有限，另一方面每次推地，都引来携有巨资的开发商哄抢，地王频现，这种状况又反过来作用于房地产市场，推动房价冲高，并进一步激发市场的恐慌情绪。

其实，目前一些大城市出现的这股疯狂购房潮，最为重要的原因并不是民众对房产有了多么强的购买力，仍然是对房价不停上涨的一种恐慌心理的反映。本来，房屋作为一个普通家庭的最大件不动产，在购买时需要这个家庭有长远的规划，包括自有资金的存量，房贷的归还期，对房屋的适用度的考量，都需要精心的准备和筹划，但房价的疯狂上涨却对此形成了强有力的冲击，在购房时稍有迟疑，房价就又已经上去了一段，甚至将原有的计划瓦解。在这种情况下，购房人只能与时间赛跑，越早行动，购房支出越少，经济上的得益越多。那些蜂拥进入民政局搞假离婚的年轻人，真实的意图也不过是为了规避可能出现的调控新政，省下一笔购房支出。这真是天可怜见！

目前这一股出现在房地产市场的狂潮，收获最大的只是房地产开发商，地方政府由于在市场中占有大比例的税费份额，也能得到很大的利益，特别是地王频创新高，更给地方政府带来了可观的卖地收入。但是，这股势头如果不能有效遏止，不仅将使民众承受高房价之苦，而且使市场流动性过于集中到房地产市场上，不利于实体经济的复苏和宏观经济的转型。即使是这些大城市，眼前来看固然很热闹，但长期来看却会使城市的商务成本不断推高，对于其长远发展也是不利的。即如上海来说，前不久公布了到2040年的远景发展规划，其中一个目标是要建设宜居城市，但如果房价得不到控制，到2040年的房价就目前来说难以想像，即使居民收入会有提高，显然不可能跟上房价上涨的速度，如果这两者得不到协调，其远景发展规划的实现是要打折扣的。

因此，就上海等几个出现房价暴涨的大城市来说，加强房地产市场调控，包括用一些行政手段干预市场仍然是必须坚持的方向。但是，就目前一些城市的房地产调控政策来看，其着力点仍然在对购买方作出限制，比如限贷、限购等，这只是提高了购房者的门槛，就像“抽刀断水水更流”一样，只是加剧了市场的紧张情绪，并不可取。更为重要的是，必须采取有效手段遏制住房价，从根本上消除购房者的恐慌心理，使他们能够从容地落实购房计划。

当然，政府没有权力要求开发商降低房价，可取的途径应该是政府要有割舍在市场中自我利益的勇气和担当。有统计表明，在目前的商品房价格构成因素中，政府的各种税费收入高达六成左右，特别是其中的卖地收入，更是对高房价起到了推波助澜的作用，也成为未来开征房地产税的现实障碍。地方政府需要将房地产税费收取与正在推进的税制改革结合在一起，对名目繁多的房地产税费项目进行清理归并，为降低房价创造现实基础。住房作为一种民生物资，不能成为暴利行业，因此政府有权对开发商的利润进行监控，有必要的话，可以制订房屋定价制度，不能借口市场化而允许开发商任意涨价。在这同时，还应该对土地供应制度进行必要的改革，目前实行的土地拍卖使本属全民资源的土地高度商品化，频频出现的地王只是鼓起了地方政府的腰包，却使民众为此承受了巨大的代价，已经不能适应社会经济发展的要求，必须进行改革。

（作者系财经评论家）