“首付贷”的“七寸”在哪里

去年下半年，央行等七部门出台新规，禁止房产中介提供“首付贷”。本轮房产调控，禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而，记者近日调查发现，在北京地区，仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目，还引入了合作的担保公司，并假借“信用贷”“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。

“首付贷”“假按揭”“假流水”在房贷领域并不是什么新鲜事情，这些都是不符合我国信贷政策，甚至是违法行为，属于灰色信贷，但一直以来屡禁不止。“灰色信贷”具有较强的隐蔽性，同时监管者也难以从政策上杜绝中介与部分银行内外串通，监管难度大，成本高，恐怕出台再严厉的政策都难以凑效。

追本溯源，“首付贷”之类灰色信贷归根到底还是因为我国房贷审核标准过于宽松，因此，遏制“首付贷”还要从根源上入手，须提高房贷审核标准。

房地产泡沫的危害，从微观的层面来讲，高房价剥夺了中低收入者的“住的需求”，严重碾压了其他民生改善及消费能力，侵蚀了广大民众的“获得感”；从宏观层面来看不仅仅是“脱实向虚”，挤压了实体经济的生存空间，最为重要的是会导致金融风险。7月27日中新办新闻发布会上,中财办的官员明确列出了目前可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”,包括影子银行、房地产泡沫、国企债务杠杆、地方债务以及非法集资的问题。即房地产泡沫是我国当前有可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”之一，而影子银行也有房地产的鬼魅身影。

这绝非危言耸听，从世界金融风险史来看，房地产已经是一个重要的风险来源点之一，而房贷高杠杆率是公认的罪魁祸首，例如美国和日本。众所周知，房价飙升必然有房贷从中推波助澜，房贷杠杆率越高，房价就越高。反之，没有房贷高杠杆，即便房价飙升所引发的金融风险程度也是比较低的，有学者统计过金融风暴的国家，凡是房贷高杠杆率的国家必然是“爬的越高，摔得越惨”。

因此，此类房地产调控一个最重要的手段就是降低房贷高杠杆，各地都大幅度提高首付比例，例如深圳二套房首付高达7成。首付款一部分代表了借贷者的偿还能力，同时也是银行的“安全垫”，可以有效对冲房地产资产价格下降所导致的信贷风险。当前，表面上来看，各地的房贷政策都收得很紧，但从深圳、北京等地的报道来看，“首付贷”“零首付”等灰色信贷依然暗流涌动，有可能导致房贷风险更加隐蔽，风险更大更不可控。

实际上，有关部门早已经关注到灰色信贷，并采取了一系列严厉的打击措施。但由于隐蔽性强、识别难度大、监管成本高等原因，效果不太理想。据某股份制银行的工作人员告诉记者，虽然有规定这类信用贷、房抵贷的钱只能用来经营和消费，不能用于购房，但银行很难确定贷款人的贷款用途。再加上还有担保公司和房地产中介作为“帮凶”，也不排除一些银行“睁一只眼闭一只眼”，所以灰色信贷屡禁不止。

俗话说，打蛇要打七寸，灰色信贷的“七寸”实际上就在最终的房贷资格审核，而不是首付贷等中间环节。首付贷不管怎么的七十二般变化，但最终是要申请房贷的。事实上，我国房贷审核对借贷人的偿还能力和意愿过于宽松，例如仅仅依靠收入证明、银行流水、央行的个人征信记录，这些都是很粗的审核标准，并不能真实、全面反映借贷人的偿还能力和意愿，况且，当前银行流水、收入证明的造假空间太大、合法化成本太低。例如，通过消费贷的钱，分成银行要求的月份做流水就能轻松蒙混过关。

次贷危机之后，美国吸取了教训，银行收紧了房贷的审核标准，想得到房贷是一件十分不容易的事情。银行需要严格审核贷款人偿付房贷的能力和偿付房贷意愿。前者贷款人要用文件证明其纳税收入，财产和房租支出等财务状况。后者要查贷款人的信用分数。银行最重要的是审核贷款人的报税资料。在报税资料之外，银行还可能要求会计师对小生意贷款人作出财务报告。

窃以为，房贷审核标准太粗且缺乏刚性约束，给了首付贷等灰色信贷的生存空间。监管部门必须出台相关规制政策，切实提高房贷审核标准，才能真正遏制得住首付贷。