脱虚向实拐点是房地产调控到位标志

今天（10月31日）有媒体报道说，根据相关机构发布的最新数据，目前全国房地产“限售”的城市已经扩容至50个以上。报道称，2017年以来，全国百城内发布的有关房地产的调控政策已经超过200次；进入9月份，各地楼市调控政策纷纷出台，密集程度超过去年10月同期。仅在北京，过去一年发布了30多次各种调控措施。

房地产市场的调控，从有效性上看，主要还是银行的功劳，此所谓兴也银行，落也银行。另有报道说，北京地区首套房贷款利率普遍上浮了5%—10%。而记者通过实地调查发现，北京多家银行实际上已面临“有价无钱”的现状，不再接受房贷申请，因为“目前没有额度”。有的贷款者在5月份即已通过贷款申请，但时至今日，银行仍未放款。这个现象，导致北京的“房价已经回落至一年前的水平，二手房市场由之前的卖方市场变成了现在的买方市场，购房者的议价空间也在加大，购房成本有所降低”。

就是在北京房地产市场看似景气不佳之时，有消息称，截至昨日，北京市的土地出售收入已经刷新历史纪录，达到了2129亿元。仅在昨天，北京土地市场出让了房山、大兴、顺义三个区域的三宗面积约18.9万平方米的宅地，出让金合计成交金额就达99亿元。而放眼全国，50个热点城市的土地总成交额已经超过了2.6万亿元，同比上涨了40%。

与此相应，根据沪深两市上市的83家房企披露的2017年第三季业绩，盈利的房企有72家，占比87%。相关统计显示，今年前三季度，上述上市房企，平均每家归属于母公司股东的净利润为7.6亿元，2016年同期则为5.5亿元。到今天，“金九银十”已经结束。各种数据显示，许多城市房地产市场的成交量呈环比下降趋势，且第四季度新建商品房销售预期也不被市场看好，北京、上海、杭州、成都等热点一、二线城市房价已经明显被抑制。

来自北京的数据表明，今年前10个月，北京新建住宅签约仅2万套，这个数字创造了北京新建住宅商品房在最近10年有网签数据历史的最低值，同比跌幅高达50.6%。综合各地房地产市场的情况，房地产去库存成效明显，许多城市去库存的周期只用了一年。这一轮去库存面积，如果以2016年初时的73931万平方米库存最高点为基点，减少了1.28亿平方米。

正如上述，银行在房地产市场的发展过程中起到了关键性的作用。2009年以来，银行的房贷在贷款总额中的占比分别为达到了14.6%、19.10%、23%和44.9%，2017年前9个月则为38%。最近一段时间，银监会严格执行国务院关于“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示，作出部署严查个人消费贷款违规流入房地产市场。显然，这个措施将直接影响房地产市场的销售回款。而对于房企来说，销售回款是其资金链的重要一环。销售回款的下滑，以及房地产企业融资难度上升，融资成本提高，都加大了房企的资金压力。

尽管如此，若以上述现象判断房地产市场的调控是否到位，则仍然过早。从实体经济发展看，资本市场脱虚向实的拐点仍未出现。根据国家统计局最新数据，10月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.6%，比上月52.4回落0.8个百分点，达到今年均值水平。据此，中国制造业虽延续扩张态势，但不及预期，处在起伏阶段。有相关数据所显示的传统产业的年均资本开支仍在负增长的事实，也对应了这个最新统计数据。而脱虚向实拐点的标志之一，是地租和要素成本出现明显下降趋势。