关于住房制度改革问题

　　住房问题是关系广大人民群众切身利益的大事，党中央、国务院很重视住房制度改革。解决我国的城市居民住房问题，首先要明确住房制度改革的方向。近几年，各地区、各部门深化住房制度改革，做了大量工作，居民住房状况总体来讲有了较大改善，但还很不够。我在上海当市长的时候，上海市居民住房每人平均只有四平方米，通过推行住房公积金制度等措施，现在已经达到八平方米了，几年的时间增加了一倍。人民群众迫切需要住房，这个问题应该怎么解决呢？过去的住房政策是盖公房，分配式，低房租，是一种福利。这样的政策使住房问题越来越尖锐。党中央、国务院解决我国住房问题的政策，是推行和完善住房公积金制度，同时，通过多种资金渠道，采取相应的配套政策措施，走住房商品化的道路。尽管这条道路很长，但必须走。实践证明，这是解决我国住房问题的正确道路。
　　最近两年，我们搞了安居工程，实行了一些优惠政策，安排了一定的贷款，虽然时间很短，成效还不可能很显著，可是很得人心。但是，我认为，安居工程这两年搞得很有成绩，解决了一部分人的住房问题，还不是解决住房问题的主要措施。国务院会议讨论认为，要把普遍推行和不断完善住房公积金制度，作为一九九七年和今后一个时期住房制度改革的重点。这不是说安居工程不重要，而是要结合在一起搞，不要把这两项工作分离开来。安居工程是个应急的办法，是在住房公积金制度没有普遍推行起来，而且缴交标准很低的情况下，银行安排一部分钱来盖房子，卖给居民，尤其是住房困难户，这是有效的。现在，我们还要重点推行和完善住房公积金制度。有人说，这是走新加坡的道路。其实，第一，不完全是新加坡的办法；第二，也不是只有新加坡才实行这个办法；第三，即使是新加坡的办法又有什么不好，人家行之有效嘛。实际上我们是结合自己的国情，借鉴别人的办法并作了很大的改变。上海的经验证明，在我国运用公积金制度，积累资金，加快居民住房建设，解决居民住房问题是行之有效的。这是我在工作中亲身体验到的。当时在上海实行公积金制度，是通过全体市民讨论决定的。我在电视台发表讲话宣布这种办法，然后全体市民讨论三天，大家通过电视等各种形式发表意见，机关团体也进行讨论。民意调查表明，上海市民几乎都拥护住房公积金制度。用公积金盖房子，一般十个月就把房子盖起来了，还大大降低了工程造价。实践证明，实行住房公积金制度是成功的。
　　解决住房问题的资金怎么解决？全部盖房子的钱都让银行来拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的实践证明，建房资金还得由国家、企业、个人共同分担。只有在机关和企业事业单位职工中普遍建立起住房公积金制度，才能够提供稳定的、低成本的建房资金。这几年开过多次住房制度改革会议，都是强调推行和完善住房公积金制度，但是从全国来看，目前住房公积金的归集率还不高，公积金提取的比例较低，进展也较慢，不够平衡。必须克服困难，创造条件，积极推进。我认为现在是时候了，可以提高住房公积金缴交率。住房公积金在上海有一套成熟的经验，我推荐你们看一看。普遍地建立住房公积金制度不仅不会降低职工的生活水平，反而能够为他们提供好处。住房公积金制度已经比较完善，可以归纳为四句话：第一句话，是房委会决策，即由住房委员会或房改领导小组决策，应该怎么使用，盖多少房子；第二句话，是“中心”运作，即有一个管理中心来运作，具体执行；第三句话，是银行专户，即住房公积金存到银行设立一个专户，利率是低进低出的，存进去的利率是低的，贷出去的利率相对也是低的，这样就保证房子是低造价，卖给居民是低价格。公积金如果一时用不出去，沉淀在银行的钱，银行还要照付利息，甚至是更优惠的利息，这也是一种优惠政策，鼓励住房公积金的建立。最后一句话，是财政监督，即加强住房公积金的监督管理，确保住房公积金专款专用，安全有效运行，不允许挪用公积金去搞别的。最近发现一些单位挪用养老保险基金炒股票、搞房地产，有的还相当严重。养老保险金是保命钱，怎么可以干这种事，赔了以后怎么向职工交待？这个养老保险基金是不能动用的，国家规定只能用来买国库券。现在买国库券利息比银行存款利息高，有什么比买国库券更保险的？炒股票、炒房地产可能血本无归，风险极大。
　　今后，要把国家安居工程与利用公积金建房结合起来，统筹规划、统一管理、统一建设。地方政府给安居工程的优惠政策，也要给用公积金建的住房。为了保证住房建设资金的回收、运转，以形成良性循环，必须保证经济适用住房的低造价、低售价，促进住房商品化。现在为什么安居工程能做到一平方米造价一千元左右？我看无非是三条政策。第一，土地使用权采取划拨方式提供。第二，市政配套费减免。各级政府、城市建设部门为安居工程提供政策支持，包括减免税费、减收配套设施费用。第三，房地产公司合理负担。城市政府要统一管理，经营性房地产公司都要承担一定比例的安居工程建设任务，以经营其他业务的盈利弥补建造安居工程可能出现的亏损。房地产公司建的写字楼、商品房售价很高，利润也是很高的，但建安居工程，最多是保本，不能打利润。根据大连的经验，建安居工程房是要赔本的，就是要赔一点，不赔一点，就不让房地产公司拿到高级商品房的招标。这个政策，是几年前马来西亚住房部长向我介绍的，房地产商平均下来是有利润的，但他赚钱要在建高级商品房方面，对安居工程低价房应该做贡献，应该是赔的，这在马来西亚是一条法律。我看这是一条公平的法律。没有这几条，要做到每平方米一千元左右是非常困难的。这就要求各级政府、城市建设部门也要为公积金建房提供同样的政策支持，包括划拨土地、减免税费、减收配套设施费用、建筑单位合理负担等措施。这样，住房可以建得更多，我们才能实现在低工资制度下走住房商品化的道路。在低工资条件下，房价搞高了，就实现不了住房商品化。
　　鼓励大家买住房，必须实行分期付款，不然买不起。银行对经济适用住房用户，要采取抵押贷款和分期付款的方式，引导居民住房消费，推动住房商品化。要确保国家安居工程等经济适用住房，优先出售给中低收入住房困难户，特别是国有企业职工和教师。中国人民银行已经制定一个通行的办法提交这次会议，请大家讨论解决住房的问题，不论是企事业单位还是机关，都要通过住房公积金实现住房的商品化，一定要在全国各地方、各部门，包括机关和企事业单位实行，以解决住房资金渠道的问题。用公积金建房，银行提供买房贷款，对购房户实行分期付款，我看这样搞下去，住房问题是会逐步解决的。
　　低房租是个大问题。进退两难，现在房租太低，连维修费也不够。现在住房消费在居民生活费用中的比例是很低的，租金一般占不到双职工家庭平均工资的百分之五，国外家庭住房消费一般要占到生活费的百分之四十，甚至一半。由于工资比较低，目前我们的恩格尔系数高，必须先保证吃饭。当然，这样长期下去也不行。实行低租金的政策，房子维修不了，大家也没有住房商品化的兴趣了。因此，提租是必要和必然的。但是提租必须考虑增加工资和群众的承受能力。提租还有一个结构的问题，对一部分收入很高的人，租金提高五倍、十倍也不会在乎，但也不可能做到定向提租，也搞不清楚他属于哪一类。还有低收入住公房者，房租提得很高也受不了。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出的，到二○○○年房租应该达到占双职工家庭平均工资百分之十五的目标不要动，作为一个方向性的政策引导。现有的工资水平下，租金提得很高是不可能的。一九九七年的工资提高了二十元，也刚刚补偿物价上涨，保证实际工资不下降。工资提高多了财政也承受不了，因为现在财政还很困难。我有个想法，逐步地做到一边提房租，一边加工资，不然租金提不上去。请财政部研究一种办法，工资里包括一部分提房租的工资，增加的工资指定是提房租的。当然提房租比这部分增加的工资还要再多一点，就是说随着工资有所增加。现在工资里用于吃的比重越来越少，多拿出一点钱用于交房租，有利于推动住房商品化的进程，也有利于带动国民经济的发展。但是提房租这一部分钱不能乱花，也得像公积金一样管理起来，用于住房商品化，盖新房子，逐步改革住房制度。一方面，财政拿一点房租的补贴；另一方面，个人也增加一部分房租在工资中的比重。我认为，用这个途径来提高房租是可能的。
　　从全国来说，经济适用住房建设，将是今后长期带动国民经济发展的最重要的消费热点。大力推行住房商品化，发展经济适用住房建设，是振兴整个经济的一个重要途径和必然选择。各地区、各部门必须及早谋划、及早准备。前一个时期，经济界提出培育新的经济增长点，我在中央经济工作会议之前，找了国务院一些综合部门和中央财经领导小组办公室的负责同志座谈了一次，我也发表了意见，讲了怎么看待新的经济增长点的问题。我当时的看法，如果要提出新的经济增长点，首先就是实行住房商品化，加快住房建设。随着住房公积金制度的普遍建立，用于住房建设的资金将会大幅度增加。加快住房建设，其他相关产业就发展起来了，大大有利于调整国民经济结构。经过三年多来深化改革，加强和改善宏观调控，我国经济呈现良好发展形势，国民经济保持较高发展速度，通货膨胀得到有效抑制。要充分利用这一有利时机，加快住房改革步伐，加大住房建设的规模，适应人民群众购买力的提高和住房需求的增长，大力建造低价的经济适用住房，推进住房商品化。这样做，一方面，可以大大缓解城镇居民住房的严重困难；另一方面，可为国民经济的进一步发展提供广阔市场。我讲的是住房，特别是和公积金结合的有一定资金渠道建的经济适用住房，不是高级住宅，也不是写字楼。住房建设是振兴中国经济的一个主要的方向，符合市场需求变化的方向，可以带动几十个甚至上百个行业的发展。建设一般住房不需要进口原材料，可以带动钢铁工业和各种建筑材料的发展，也可以带动装璜材料和塑料、化工产品的发展，上下水道可以用新型的聚氯乙烯管子，新型聚氯乙烯管子完全可以代替钢管，我们能够大量生产。还可以带动就业。国有企业一些富余人员可以转移到这些行业，有利于实施再就业工程。另外，老百姓扩大消费，购买力有了出路。谁都希望有属于自己的房子，能解决这个问题是很得人心的，即使在工资里住房消费比例多打一点，群众也是愿意的，但要明确产权，住房确实属于他的。维修要提供方便，这样就可以鼓励大家买住房，让大家安心地购置一点财产。
　　我今天主要强调发挥住房公积金这个资金渠道的作用，来搞经济适用住房，然后用分期付款、保险的办法来推动住房商品化，这是振兴中国经济的一个非常重要的措施。同时，也是调整经济结构，避免重复建设，扩大就业门路的一个完全正确的抉择。中央有关部门，要很好地研究、制定政策，包括工资政策、房租政策、土地政策、金融政策、建设政策，来鼓励住房商品化，让它更快地发展。干这件事情是深得民心的，老百姓对政府是会加深感情的。但是要提醒一句，千万别借这个名义来复活房地产热。一九九三年经济过热，热在什么地方？首先就是热在房地产。那次房地产热的主要建设内容是高级写字楼和豪华别墅。由于过高地估计市场需求，至今还有大量建成或未建成的房屋积压待售，起码有几千亿元的资金压在房地产上，造成国民经济重大损失。所以，各地区、各部门要十分警惕，千万不要让过去的房地产热在加快住房建设的名义下复活。香港、广东叫烂尾楼，这个后遗症很严重。现在不是去建写字楼，建高级商品房，更不是建别墅，要建经济适用住房，适应大家的需要。那些已经盖起来的高档商品房，再等十年，经济发展了，外国人来得更多了，让他们买，中国人是买不起的。但是其中廉价一点的商品房，怎么办？要当作一个特殊问题来处理。我看解决这个问题要下决心。积压的三千五百万平方米商品房价格要降下来，没有别的办法，无非是“三家抬”，地方政府要拿一点，不降价是绝对卖不动的。地方政府和业主都要考虑，与其老是这样压下去，过几年又得维修，还不如降点价卖掉。要把这个问题作为房改中的一个问题来加以研究，这本身不是房改的问题，是一九九三年房地产热遗留下来的问题。如果把这个问题解决了，既搞活了国家的资金，也能使居民住房有所改善。请建设部会同有关部门、地区再继续研究，制定政策措施，促进销售，减少损失。要讲清楚，中央作一点什么贡献，地方作一点什么贡献，业主本人作一点什么贡献，不把“三家抬”这个问题说清楚，这些房子永远卖不出去。请同志们注意，这次会议进一步强调深化住房制度改革，加快住房建设，完全不同于一九九三年出现过的房地产热。千万别把我们强调的建设经济适用住房、为老百姓解决切身利益的问题简单化为房地产热。
　　我为什么提出要把推行和完善公积金制度作为国务院房改领导小组的主要任务，就是因为它的意义重大。因此我建议，安居工程的具体实施和解决积压商品房的主要工作由建设部来抓。国务院房改领导小组应该把力量集中在普遍推行和不断完善住房公积金制度方面，想办法把利用公积金建房和安居工程结合起来，不要搞成两套。这是国务院房改领导小组的责任。各有侧重点，这样比较好。
    *这是朱鎔基同志在全国住房制度改革工作会议上讲话的主要部分。