中国需要什么样的住房保障制度？（2）

1998年住房改革后，我们的住房供给是朝市场化方向发展，但存在两个问题：一是只是局部的市场化，房价销售是市场化，但土地供给是非市场的垄断供给，其表现的“市场价格”是远高于“市场均衡价格”的，原因就是因为土地财政。因此，我们的土地制度需要改革，包括农村宅基地的市场化或城市土地市场的打通，要有真正体现市场化的制度和政策安排。“招拍挂”制度真正是市场化的制度吗？这些都需要我们好好研究。

二是对市场化缺乏制度的或政策的约束。1998年房改和当时出台个人按揭贷款政策，极大地刺激了住房市场的发展，但通过研究，我们发现由于时间仓促、考虑不周，其存在一个根本的制度或政策缺陷。我们可以把房地产市场比喻为一辆汽车，汽车之所以成为大众化安全可靠的交通工具，主要是因为其系统设计和性能的完善，汽车包括4个子系统，一是动力系统，通过踩“油门”给其提供行驶的动力，就像我们为刺激房地产发展，而采取许多金融、税收鼓励政策一样；二是刹车系统，是保障行驶安全的最主要的装置；三是电子系统；四是车身系统。在遇到各种紧急情况时，汽车的安全保障主要是靠刹车系统完成，而汽车的刹车系统是一个设计非常精巧完善的系统，它包括4种选择：一是刹车片，二是离合器，三是手刹，四是ABS装置，是发生万一情况时的保护生命的最后装置。而中国的房地产业发展，在一开始，为了把房地产培育为经济的新增长点，安了大马力的“发动机”，却忘记了安置刹车系统。

房地产业的刹车系统或装备是什么呢？就是税收和金融调节装置，其中最主要的是税收调节装置，它是总闸门，它可能避免住房成为过度投资的工具，使住房市场成为具有负反馈机制的有效市场，避免房地产泡沫不断强化。如果当买房投资获取的暴利多数都成为税收、占有过量的住房要交更高税率的税收时，市场投机行为将会被抑制。因此，调节住房市场的过度投资行为，关键是建立内在的长效约束机制。

政策的原则

政府提供最基本的住房保障，有以下几层意思：一是基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”，满足居民最低的住房基本需要，是保“基本”，不是保“改善”。

二是要确定“最基本”的标准。“最基本”也就是“最低”标准，追求的是“低标准、广覆盖”的政策目标。不仅户型要小，而且要相对同质，不能有的大、有的小，由于位置的差异，单位价值肯定不一样，但总价值量应相当，不能出现户型价值量的明显差异，在城区户型尽可能小（仅满足最低住房需求），在郊区和中小城市可适当放宽。

我们调研发现：许多地方在文件中做出了很好的规定，如按“小户型、齐功能、高质量”的标准建保障房，公共租赁住房以建筑面积30~45平方米为主力户型，最高不超过60平方米，建设比例不低于80%。但实际建设中存在户型偏大的问题，这使人怀疑可能存在私心，可能是为某类人量身定做的，如果真是这样，那么，这是相当不公平的。我们建议，为了体现公平、也有利于政府节约投资，在大城市保障性住房户型应学香港，控制在30~40平方米之间，不能超过50平方米；中小城市可适当放宽，但也不能超过60平方米。

三是要防止一些过渡性制度安排或政策长期化。住房制度保障是“保底的”，保最基本的住房需求，是长期的保障，而许多政策性保障一般是过渡性的、灵活的，对此，要严格区别，避免一些过渡性保障的长期化，带来严重不公平问题。

四是政府提供的保障性形式以实物为主，货币补贴为辅。

政府应该只鼓励一户一套住房，这体现的是公平原则。鼓励一户一套住房不仅要写入未来将出台的《住房法》或《住房保障法》，甚至可以写入《宪法》。其含义是对一户购买或租赁一套住房在金融、税收等政策上永远都给予优惠，而对第二套以上的住房采取显著性差异化政策。现在的差异化信贷政策差异化不明显，在暴利情况下，用利率加10%的所谓差异化政策不可能起到抑制投机需求的目的。对第二套住房要采取高利率和税收政策，抑制这部分需求（高利率、高税收意味着他购房的成本高，他愿意承受那么就不限制他购买），而不是禁止它。你可以购买第二套住房、第三套住房，但你必须付比第一套住房高得多的利率，按比第一套住房高得多的税率交税。既要征收高税率的保有环节税，又要开征高比例的投资收益所得税（50%以上）。这就是我所指的“只鼓励一户一套”的住房制度。