赵长茂：客观因素促使房地产业要保持一定的热度（2）

另外从供给的角度来看，就是土地的有效性，房地产有特殊的形式，房屋有它的本身的交易特性，但是有一点是共通的，就是价格都决定供求，房地产业之所以能够持续的保持一定的热度，甚至是越走越强，很重要的一个因素我认为就是土地的有限性，土地不可再生，本身也有限，经济规律就是东西稀缺了，价格降下来了，除非采取计划经济的方式配给或者指令性计划控制，你要走市场化的道路必然稀缺导致高价。所以土地的有限性对房屋的供给实行了刚性约束，我们国家是人口大国，而且耕地有限，你要发展的话，这么多的因素形成刚性的需求，土地供应又是刚性的，所以供求矛盾短期内我认为是无法解决的。这样一种供求关系决定了中国房地产业发展的基本态势，决定了中国房价的持续上涨，这是我的基本判断。

当然我们从长期来看，房地产业会保持一定的热度、房价会持续走高，并不意味着中国房地产的价格会直线上升，会一年比一年高。这里面有两方面的因素：第一，房地产的走势关系到民生，甚至关系到社会的稳定、关系到党和政府的威信，这个问题能不能解决好，关系到社会未来发展。“十七大”提出居者有其屋这样的目标，关注老百姓的生活，从住房条件上来关注是一个必然的决策，从政党和政府来说解决老百姓的房子就得让老百姓买得起，这样必然要采取措施。二是大趋势是客观、走强的因素，在推动的过程中也有房地产的投机因素，也就是说也有泡沫的问题、也有过热的问题。为了保持这个产业的健康发展、促进国民经济的持续、稳定、健康发展，也有必要对房地产业进行定义，这个过程已经开始了，但是效果并不是太明显。但是我认为对这个效果我们还可以在预期的时间里面看到，而且已经出现了迹象。因为任何政策按照经济学的原理来说都有时滞，比如说货币政策在美国至少得需要有18个月的市场，所以很多政策不是出台了马上效果就会出来，它有一个时滞。我们一连串的密集政策，它得有一个滞后的政策效果的出现。这是一个因素。

第二，这些年来，我们从各个方面出台了很多的措施，它有一个组合效益的问题，也得需要时间来体现。还有按照从紧的调控取向来说，还会有一些新的政策出台，甚至是所谓的杀手锏的政策也不排除会在近期出台。所以，我们说房地产的长期走强，并不排除近期的调整，或者说我们不要低估政府对房地产调控的决心，为什么政府的政策不到位呢？效果不明显，一方面有调控的针对性，另外一方面也有政府投鼠忌器的问题。房地产作为制度性产业，以及它和银行业的高关联度，就是政府在调控房地产的时候必须拿捏好“度”，并不是说政府对房地产过热的因素没有办法解决，而是有投鼠忌器的考虑。所以，我认为不能低估政府对房地产近期调控的决心，特别是在政府的调控权威受到挑战的时候，当下政府总得拿出点“厉害玩艺儿”给大家看看。特别是有房地产商叫板，越调越高，说宏观调控调得太好了，我们欢迎宏观调控，这就是对政府的挑战，这样的一种挑战政府肯定会做出一些措施，而且已经有一些措施在出台了。

所以，我认为对于房地产的调控，它的有效性会逐步的体现，房地产业近期也许会在奥运会之后有一个向下的调控。宏观调控确实是关系到整个房地产业的未来发展、健康发展。当然这里面也有一个对于当前形势的判断问题，比如对于泡沫，我对于泡沫的看法就是房价走高或者房价太高就是泡沫，但是我认为还得看它是不是一种有需求的高价，现在我们的高价基本上是有需求的高价，有一定的泡沫，但是泡沫并不太多。所以新任的建设部部长前不久在一个论坛上发表演讲的时候就讲，“我们房地产业总体上比较正常”，而且讲到了“房市的泡沫仍然在正常的范围内”，而且他还提出了当前房地产调控的一些思路。比如讲到了要用经济手段抑制房价，强调在增加供给的同时来引导人们的心理预期方面采取措施。我认为，既考虑到对于需求的调控，又要在供给方面采取一些有效的政策。

比如，我们要在严控土地供给的情况下，用土地的有限性来挖掘现有土地的潜力，利用好现有的土地，比如挤出存量土地，去年国务院研究中心有一个研究报告，现在我们的地产商在土地囤积方面，最大的地主是碧桂园(企业专区,旗下楼盘)，大的房地产商都囤积了相当数量的土地。去年以来采取的措施就是要挤压这些土地，使土地能够尽快地转化成房屋的供给。另外也有的学者提出，要强制地提高容积率，同样的面积盖多高的楼层这样做出强制的规定，从供给方面入手。同时对于需求进行有效调控，我想房地产的虚高，所谓的泡沫这样的问题会得到一定程度的缓解，也会对房地产业的健康成长产生良性作用。

另外，从总理的政府报告和新任的住房部长讲话中也体现出了一个新思路，就是在住房政策上市场调节和政府保障相结合。这是调控的重要思路。当前，宏观调控实际上是把房地产业的调控作为重要的着力点，房地产本身在于国民经济运行中的重要的特殊性。所以我们媒体对于房地产业的特殊关注也是在这样的大背景下做出我们的判断和我们的贡献。

梁主任跟我说，在讲到最后的时候，简单地说一下媒体的作用，媒体对于从紧宏观调控背景下房地产业的发展问题上有什么作用，因为我不懂媒体，我考虑了一下，我概括为两个字，就是“引导”。我们媒体很难有更大的作用，但是引导是我们能做到的，这个引导有三方面：

一是知识性的引导，因为现在房地产的投资过程中有盲目性，有些是盘地效应在里面和一些从众效应在里面，媒体可以提供相关的知识提供知识性的引导。

二是政策性的引导，对一些政策进行解读和分析，这样使老百姓也好、投资者也好，能够知道政策的近期效果、未来效果，中间可能产生什么问题，会产生什么样的影响，我们的媒体特别是财经方面的媒体应该大有作用。

三是策略性引导，就是通过有关专家提供策略性的方案引导老百姓在这方面的投入，能学会一些投资技巧，避免盲从、避免失误，通过引导使我们房地产的投资、住房的消费更加理性。现在有一个说法叫做回归理性，就是在现实中存在着非理性的投资，非理性的消费，在引导房地产投资和住房消费这方面，我想我们媒体人大有可为。

以上是我对宏观调控对房地产业影响的不成熟的看法，仅供参考，谢谢大家。