赵长茂：客观因素促使房地产业要保持一定的热度

赵长茂：客观因素促使房地产业要保持一定的热度

主持人：谢谢喻国明教授，尽管上来很自谦，但是喻教授讲的半个小时给了我们很多方法论，我相信对在座的媒体人有很大的启发。接下来我们请中央党校的赵教授关于宏观经济调控对房地产的影响主题的演讲，大家欢迎。

赵长茂：我决定在下面讲，因为刚才喻教授是在台上站着讲，可以展现他的长处，我认为我坐在这儿讲可以掩饰我的短处，因为我们两个身高是不一样的。刚才梁勤俭主任说，他今天讲的是不重要的讲话，我想在喻教授演讲之后，谈一点自己不成熟的看法，仅供大家参考。

非常高兴有机会能和来自全国各地主流媒体的老总们一起探讨问题，我能有这个机会，首先要感谢梁勤俭主任的推荐，而且今天我的讲题也是梁主任确定的，他布置任务之后，我做了一点功课，借这个机会，谈谈我的看法。

这个题目就是宏观经济调控对房地产业的影响，大家知道，2003年下半年我们国家实施新一轮的紧缩性的宏观调控以来，房地产业可以说一直是舆论关注的焦点。我想有关问题的讨论在主流媒体上有充分的体现，特别是房地产的价格问题，房地产调控效果问题讨论的尤其热烈，可以这么说，这些年在经济领域如果说有什么问题最吸引人的眼球的话，我想一是股市、二是房市。

我认为公众对于房地产业的关注不亚于对股市的关注，事实表明，宏观调控是和房地产业高度相关的，所以我们关注房地产就必然关注宏观调控，而关注宏观调控也不能不关注房地产业，宏观调控和房地产业密不可分。有以下几方面可以佐证：

第一，房地产业在我们国家已经成为国民经济的支柱产业，经过近三十年的改革开放，我们国家的房地产业迅速发展，它已经成为我国国民经济的支柱，甚至是这些年来，越来越成为我国整个经济的指标性的产业，具有晴雨表的作用。

第二，这些年来房地产业的投资成为全社会固定资产投资的重点领域，这些年政府调控非常关注固定资产投资问题，其中一个重点就是房地产的投资。比如去年全社会固定资产投资增长了25.8%，而房地产投资增长了30.2%，其中商品住宅投资增长了32.1%。特别值得注意的是，外商对房地产业的直接投资增长了107.3%。由此可见，房地产业以及它的投资在整个国民经济当中的影响力，这就决定了宏观调控不能不把房地产业的调控作为重点，而且我认为对房地产业的这个调控不仅是我国内部的调控，而且涉及到内外调控，因为外资这些年进入房地产业的速度在加快，尽管我们采取了一些限制性的政策，但是现在看来，外资进入房地产的积极性还是在增强。

第三，在我们国家和其他国家一样，房地产业的发展及其风险和银行业的风险高度关联。可以这么说房地产业风险的积累，影响到银行业的风险。我看有资料介绍，一些银行房地产信贷占到信贷总额的50%以上，个别银行甚至达到80%。美国次贷危机之后，政府对于房地产和金融业风险关联问题更加关注、更加重视。

第四，房地产业关系民生。衣食住行是人的四大基本需求，而且我们还说安居才能乐业，这说明住房以及房地产业对于老百姓生活的重要性。对于这样一种民生产业，政府当然不能不加以关注，不能不加以有效的调控。所以宏观调控必然要包括对房地产业的调控。

我梳理了一下2003年以来我国宏观调控的有关政策，发现宏观调控政策中至今影响或者间接影响到房地产业的调控措施有30多条，这两年陆续出台了30多条重大的政策。特别是去年，高密度的、密集的推出了一些房地产的调控政策。可见，宏观调控当中房地产调控的重要地位，这是作为媒体应该从理论上加以把握的问题。

接下来我们看一下这几年来我国的经济走势，因为走势如何决定着宏观政策的取向，梁主任说我是我们国家经济的乐观派，我确实对我们国家的经济前景一直看好，尽管最近一年多来，我们的经济出现了一些问题，但是我对于前景是乐观的。应该说我们国家经济总体向好这是毋庸置疑的，但是也存在一些突出的矛盾，按照中央领导的说法，突出矛盾重要体现就是“三过”：投资增长过快、信贷投放过多、贸易顺差过大。这是当前宏观经济运行中的突出矛盾，“三过”里面至少有“两过”——投资增长过快、信贷投放过多和房地产业直接相关，而且从去年以来，我认为又出现了一个新的“过”，就是物价涨幅过大，而物价涨幅过大最重要的体现一个是CPI，还有一个就是房价，不包括在CPI里面，但是是关系民生的重要指标。当前经济的突出矛盾我认为和房地产的运行高度、密切相关。

这些问题使中央在去年底的经济工作会议上就提出了两防，宏观调控的政策取向确定从紧，我们知道06年的宏观政策进行了调整，提出了双稳健政策：稳健的财政政策和稳健的货币政策。07年提出了稳健的财政政策、适度从紧的货币政策。去年底经济工作会议确定了今年的宏观调控的基本政策，就是一稳一紧，就是稳健的财政政策和从紧的货币政策，把“适度”两个字去掉了，这是大家知道的，就是体现了一个“紧”字。从紧调控的主要着力点就是控制固定资产投资，因为要防止经济增长偏快演变成经济过热。防止物价结构性上涨，转变成全面的通货膨胀，最主要的抓手就是控制固定资产的投资，而控制固定资产投资的重点之一就是控制房地产投资，这一点也体会到了。从紧调控的另一个着力点就是控制通货膨胀，控制通货膨胀的重点之一就是控制房价过快上涨。我想这就是我们当前宏观调控的大背景以及和房地产业的相关性。

从紧的宏观调控取向必然对房地产业的发展产生重要影响，这十年来，我们一直关注房地产业发现调控房地产的政策、就产业调控来说，没有任何一个产业会在这么短的时间内出台这么多的调控措施。从紧的政策取向能产生什么样的效果？产生多大的效果？这是大家关注的焦点，而且是这一、两年来讨论比较多的或者争论比较多的。有的说这个调控是有效的，比如建设部就是这个观点，这些年我们的房地产调控是有效的，而且效果非常明显。但是也有人认为是无效的，最主要的是房价越调越高，控制不住，很多人持有这样的观点，但是我认为至少我们对房地产业的宏观调控是部分失效的，在很大程度上没有达到预期的调控效果。

我认为原因就是有些客观因素促使房地产业要保持一定的热度，房地产的价格会在高位上运行，有哪些因素呢？我想从供求来说，因为价格问题是房地产业的核心问题，价格问题的背后是供求关系或者说供求规律。所以对房地产的宏观调控也是着力于调控供求关系才能调控价格。这些年我们的调控之所以部分失效，很大的一个问题就是有些客观因素是宏观调控作用空间非常小的甚至是无能为力的。比如从需求来说，有这么几点，时间关系我不展开讲了。

第一是改革开放之前，我们住房欠帐太多、欠帐太久。随着改革开放经济的发展，必然产生一种强烈的改善住房的愿望，而这些愿望这些年不断的释放，这是我们需求迅速扩张的基础性因素，而且我们国家顺应老百姓愿望制定了小康目标，这里面就包括扩大住房面积、改善居住条件。

第二是改革开放以来居民的收入，因为光有购房愿望不行，还得有经济实力，改革开放以来，应该说我们居民的购买力在不断积累。

第三是比如去年城镇居民的人均收入达到了13786元，农民的人均收入达到4140元，这和改革开放初期相比，翻了20多倍，所以这样一种收入的增长，就使社会公众当中有一部分人积累了能实现改善居住条件的能力，这是客观的要求。而根据建设部提供的资料，1978年我们人均住房面积是6.7平米，到了2006年达到了27平米，这就说明了老百姓购房扩大居住面积的一个客观事实。

第四是城镇化进程，必然要推动房地产业的快速发展。

第五是家庭小型化，过去中国人的传统是大家庭，最好是五世同堂，但是现在趋向是小型化。不要说家里孩子多，就是独生子女结婚了，也不愿意跟父母住在一起，要单住。没有钱买房怎么办呢？老人支持，老人没有能力怎么办？这与很多青年人的理财观念有关联，家庭小型化是一个趋势，房地产业发展的重要因素。

第六是中国的文化传统，这个问题我认为也是推动中国房地产业发展的一个文化因素，因为在中国人看来，中国人把房地产看成是最稳定的财产，所以中国人具有强烈的持久的持有房地产财产的愿望。比如我看到统计资料说，我国去年城镇住宅私有率达到了82%，而美国才68%、英国67%、德国42%，这个差别我认为很重要的一点就是中国人的传统观念。你看我们考察中国的历史，资本家不管做到多大，和西方国家不太一样，都是资本家兼地主，在西方资本家就是资本家，农场主就是农场主，也有双肩挑的，但是比较小。但是中国的观念就是兵荒马乱不怕，地是跑不掉的。中国这种房地产情结也是推动房地产业快速发展的因素。

第七是地方政府对于房地产业的推动。我认为我们的房地产之所以热度不减，尽管中央采取那么多措施，三令五申让地方落实政策，但是很重要的体制基础就是我们的财政体制，中央与地方的利益关系没有理顺，这是一种制度因素，所以我认为房地产业存在着两个博弈：一个就是房地产商和政府的博弈，第二个博弈就是地方政府和中央政府的博弈。这两个博弈作为一种体制因素也是推动房地产业走强走热的重要因素。这些都是导致我们的需求很难控制、很难调控的主要因素。